申请人：潘某

被申请人：广州市番禺区住房和建设局

申请人不服被申请人于2018年4月27日作出的《广州市番禺区住房和建设局关于对投诉举报书的回复》（番住建函〔2018〕xx8号），向本委申请行政复议，本委已依法予以受理。被申请人依法向本委提交了行政复议答复书并提交相应的证据、依据材料，现本案已经审结。

申请人请求：

1、确认被申请人广州市番禺区住房和建设局作出的《广州市番禺区住房和建设局关于对举报书的回复》（番住建函〔2018〕xx8号）违法；

2、依法查办被举报人。

申请人称：

2018年6月13日收到被申请人寄出的《广州市番禺区住房和建设局关于对投诉举报书的回复》（番住建函〔2018〕xx8号，以下简称《回复》）。

申请人认为《回复》违法。

一、被申请人没有要求广东XX建设有限公司（下称XX公司）进行整改，XX公司进行在房屋已经交付后，对非新建住宅进行招标，属违法，而且整个二次招标过程都是违法。

1、被申请人没有要求XX公司整改，XX公司自行组织对已经建成交付，并且业主已经入住的XXXX进行第二次前期物业管理招标没有依据。

在XXXX办理预售证公开发售房产前，XX公司于2012年1月3日发布招标公告，2012年3月6日完成招标，被举报人1XXXXXXX物业顾问（广州）有限公司（下称XXXXXXX）中标并在被申请人备案。2013年开始，部分购房业主陆续收楼入住。2017年3月27日，被申请人认定被举报人2广州市XX物业管理有限公司（下称XX公司）未通过合法途径进驻XXXX项目进行物业管理，责令该公司自接到通知之日起30日内依法予以整改，逾期不改的将根据《广州市物业服务企业退出物业项目管理办法》第二十二条的规定处理。2017年3月30日，被申请人认定XXXXXXX撤离XXXX项目违法，责令该公司自接到通知之日起30日内依法予以整改，逾期不改的将根据《广州市物业服务企业退出物业项目管理办法》第二十条的规定处理。整改通知不是要求XX公司，从整改通知内容上，是要求XX公司退出物业管理，由XXXXXXX进行物业管理。被申请人没有要求XX公司整改，XX公司对已经建成交付，并且业主已经入住的XXXX物业再次进行前期物业管理招标没有任何依据。

2、2017年4月12日，XX公司在XXXX物业已经竣工交付，并且将近一半的业主已经入住后再次发布前期物业服务招标公告，并仍然以2011年的价格批复为物业服务价格依据，违反法律法规。

XXXX已经不是新建物业，不能已经依据价格批复进行第二次招标。根据番禺区发展与改革局的《关于XXXX前期物业服务再次招标适用定价依据咨询问题的复函》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建住房﹝2003〕130号）第十九条：“通过招标投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。”XXXX物业在2013年底就竣工，2014年已经业主入住，现房销售或者预售证早就获得，XX公司在2017年4月12日再进行前期物业服务招标，显然不符合上述规定，第二次招标显然没有依据。

《关于XXXX住宅前期物业服务收费标准的批复》（番价费〔2011〕xx号）只能作为2012年前期物业招标的价格依据，不能作为第二次招标的价格依据。广州市发展和改革委员会、广州市住房和城乡建设委员会《关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》（穗发（2016）4号）第五条：“新建住宅物业建设单位依法通过公开招标方式选聘前期物业服务企业，其前期物业服务要求明显超出《广州市住宅物业服务收费参考标准》一级服务内容，需超出政府指导价2．8元/平方米/月确定前期物业服务收费的，须在发布招标公告前20个工作日向物业所在地的区政府价格主管部门提出单独核定该新建住宅前期物业服务最高收费标准的申请。区政府价格主管部门受理申请后，应在20个工作日内审核完毕。经批准的收费标准，作为新建住宅前期物业服务公开招标的最高收费标准。建设单位与前期物业服务企业在不高于最高收费标准的范围内，根据招投标结果协商确定具体收费标准”的规定，《关于XXXX住宅前期物业服务收费标准的批复》只适用于XXXX新建住宅发售前的前期物业服务招标，在住宅已销售且部分业主已入住后，再进行的招标不再适用。

3、需要进一步指出的是，XX公司2017年4月12日发出的招标公告与在《关于XXXX住宅前期物业服务收费标准的批复》档案中所备案的招标公告内容也完全不同。批复的适用是有前提的，与备案的招标公告不符的招标也当然不能将该批复作为定价依据。

4、XX公司2017年4月12日在“广州市物业管理协会”网站上发布《XXXX前期物业管理招标公告》内容违反《中华人民共和国招标投标法》。

XX公司所发布的第二次招投标公告主要内容：

规定招标报名截止时间为2017年4月13日早晨8点整；

规定资格预审截止时间为2017年4月13日早晨8点30整

XX公司无耻地将投标报名时间限制在招标公告发布当天，行政诉讼法规定的起算时效期间是收到通知的第二天，但该招标公告却在第二天上班之前就截止报名，并仅给30分钟的领取招标资料时间非法限制其他公司进行投标，如果不是已经和招标公告发布人串通的公司，根本就不可能知道招标并有时间报名。中标人XX公司和XX公司为同一家母公司，其实际控制人郑某夫妻，是关联公司，天然就有串通的条件。可见，招标和投标公司及招投标代理存在恶意串通的事实，他们的行为藐视法律。

5、建设单位XX公司再次对前期物业管理进行招标，没有业主参与，是违法的。

根据《广州市物业服务企业退出物业项目管理办法》第十七条的“物业服务企业退出物业项目，业主、业主大会仍未选聘出新的物业服务企业的，应由全体业主共同承担管理责任。环卫、供水、供电、供气、通信、有线电视等相关单位应当按照有关规定做好管理服务工作，属地职能部门应当履行相应的社会管理职能；街道办事处、镇人民政府和居民委员会、村民委员会应当指导和协助业主召开业主大会，选聘新的物业服务企业。”和第二十条“除经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意外，物业服务企业不符合合同约定的解除条件提前终止合同，擅自撤离物业项目的，自撤离之日起，由物业所在地的区、县级市房地产行政主管部门取消其2年内参与前期物业管理招投标和政府采购物业管理招投标的资格；取消其3年内参与国家、省、市物业管理示范（优秀）项目评选资格。”的规定，建设单位XX公司再次对前期物业管理进行招标，没有业主参与，是违法的

二、关于对被举报人1XXXXXXX违法退出物业管理的处理问题

1、XXXXXXX违法退出物业管理不符合合同约定的解除条件提前终止合同的情况，同时没有经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意。详见XXXXXXX和广东XX建设有限公司签订的两份合同。

XX公司仍在销售前台明示XXXXXXX进行物业管理，业主手册也表明物业管理为XXXXXXX，欺骗业主签了XX公司的物业管理协议。

XX公司进驻XXXX，开始违法收取5．5元/平方米/月的物业管理费。时至2017年底房产频道记者采访，该楼盘的销售前台依旧明示XXXXXXX进行物业管理，销售人员还是吹嘘物业管理是XXXXXXX。

2、被申请人确认XXXXXXX擅自撤离XXXX小区物业管理属违法，并出具整改通知书（番住建函（2017）1xx4号），要求自接到通知之日起30日内依法予以整改，逾期不改的，被申请人将根据《广州市物业服务企业退出物业项目管理办法》第二十条的有关规定处理。《广州市物业服务企业退出物业项目管理办法》第二十条规定：“除经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意外，物业服务企业不符合合同约定的解除条件提前终止合同，擅自撤离物业项目的，自撤离之日起，由物业所在地的区县级市房地产行政主管部门取消其2年内参与前期物业管理招投标和政府采购物业管理招投标的资格；取消其3年内参与国家、省、市物业管理示范（优秀）项目评选资格。作出处理决定同时抄告市政府采购中心、广州市物业管理行业协会，由广州市物业管理行业协会将其不良行为记入企业诚信档案，并向社会公布。”

XXXXXXX仍然和XX公司勾结在销售环节欺骗消费者，因为一直有新入住的业主，非法撤离XXXX物业这个行为是一直在进行。被申请人认为违法行为已经超过两年，不予处罚，只是被申请人懒政的借口，其行为已经涉嫌渎职，甚至徇私枉法。

另外，《行政处罚法》第八条关于“行政处罚的种类”，取消其2年内参与前期物业管理招投标和政府采购物业管理招投标的资格不属于行政处罚的种类，只是对违法行为的一种处理。

三、XX公司违法进驻XXXX进行物业管理，应按《广州市物业服务企业退出物业项目管理办法》第二十二条的规定处理，不存在已超过行政处罚时效问题。

XX公司于2013年12月9日，与XX公司串通签订《前期物业服务合同》入驻XXXX住宅小区进行物业管理。XX公司进驻XXXX是未经招投标程序，即使在2017年5月后的招投标也是违法进行的。根据《广州市物业服务企业退出物业项目管理办法》第二十二条的规定，XX公司应被取消其2年内参与前期物业管理招投标和政府采购物业管理招投标的资格。现在XX公司非但不被取消招投标资格，反而“中标”了。因此，XX公司明显擅自违法进驻XXXX进行物业管理。这一点再次证明了广州市番禺区物业管理协会与XX公司明显串通损害他人合法权益。

XX公司非法进驻XXXX物业并进行非法管理，这个行为是连续和继续的状态，被申请人认为违法行为已经超过两年，不予处罚，只是被申请人懒政的借口，其行为已经涉嫌渎职，甚至徇私枉法。

另外，《行政处罚法》第八条关于“行政处罚的种类”，取消其2年内参与前期物业管理招投标和政府采购物业管理招投标的资格不属于行政处罚的种类，只是对违法行为的一种处理。

综上所述，被申请人作出的《回复》违法，严重侵害了申请人的合法权益，应予纠正。为此，申请人根据《中华人民共和国行政复议法》及《中华人民共和国行政复议法实施条例》的有关规定，依法申请行政复议，请求复议机关本着有错必纠的原则，依法支持申请人的复议请求，以维护申请人的合法权益。

被申请人答复称：

被申请人针对申请人于2018年3月11日提交的《投诉举报书》，已于2018年4月27日作出《广州市番禺区住房和建设局关于对投诉举报书的回复》（番住建函〔2018〕xx8号）。该《广州市番禺区住房和建设局关于对投诉举报书的回复》认定事实清楚，适用法律、法规正确，符合法定程序。申请人申请行政复议的理由不能成立。理由如下：

一、基本情况

2017年2月27日，被申请人收到番禺区信访局转来舒某反映XXXX小区建设单位擅自更换物业公司的投诉。经查，XXXX小区建设单位为广东XX建设有限公司，2012年4月，建设单位经前期物业招标，XXXXXXX物业顾问（广州）有限公司中标并依法在原广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局备案。2014年，建设单位擅自与XXXXXXX物业顾问（广州）有限公司签订《XXXX合作管理服务合同》，以协议的方式将XXXXXXX物业顾问（广州）有限公司作为广州市XX物业管理有限公司的顾问单位，自2014年1月起，实际上是由广州市XX物业管理有限公司从事XXXX小区的物业管理工作，而广州市XX物业管理有限公司的进驻并没有经过招投标程序。

根据国务院《物业管理条例》、《广州市物业服务企业退出物业项目管理办法》的相关规定，被申请人约谈了建设单位，要求建设单位作出整改，不得以协议的方式选聘物业公司。同时，被申请人于2017年3月29日分别向XXXXXXX物业顾问（广州）有限公司、广州市XX物业管理有限公司发出《责令整改通知书》（番住建函〔2017〕1xx4号、1xx1号），要求其予以整改。随后，建设单位于2017年4月13日就XXXX小区前期物业管理进行招标。2017年5月3日，广州市XX物业管理有限公司中标。同日，广东XX建设有限公司向被申请人提交前期物业管理中标备案申请。2017年5月12日，被申请人依法核准备案。

二、被申请人作为番禺区建设行政主管部门，有权就申请人提出的建设单位招聘物业公司的合法性等问题的投诉举报事项提出答复

申请人于2018年3月11日向被申请人提交的《投诉举报书》，主要内容包括：“一、依法处理XXXXXXX物业顾问（广州）有限公司、广州市XX物业管理有限公司。二、奖励举报人，并办结书面回复举报人。”

根据《广东省物业管理条例》第四条第二款：“市、县（区）人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”以及《广州市物业服务企业退出物业项目管理办法》第四条第二款：“区、县级市房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务企业退出物业项目的指导和监督管理工作”的规定，被申请人负责本行政区域内的物业管理活动的监督工作。本案中，申请人向被申请人提出投诉举报，被申请人依法有权对其提出的事项进行处理并回复申请人。

三、本案认定事实清楚，适用法律、法规正确，内容适当

（一）关于建设单位2017年4月通过前期物业招投标程序招聘物业公司的合法性问题。

根据物业管理条例规定，物业管理分前期物业管理和物业管理服务两种类型。根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，前期物业管理由建设单位选聘。根据《物业管理条例》和《广州市物业管理暂行办法》的规定，业主大会有权解聘选聘物业企业从事物业管理服务。

根据《广东省物业管理条例》第十三条和《广州市物业管理暂行办法》第二十条规定，向镇街提出成立业主大会书面要求时必须具备两个条件之一：1．占已交付使用物业业主总人数20％以上业主联名的；2．已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域或者先期开发部分建筑面积50％以上的。鉴于通过业主大会决议依法“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。因此，实务中一般将已交付使用物业建筑面积是否达到物业管理区域或者先期开发部分建筑面积50％以上作为前期物业管理（建设单位通过前期物业招投标选聘）和物业管理服务（业主大会选聘）的分界线。

据了解，XXXX小区共290户，总建筑面积为108338．538平方米，其中：住宅建筑面积：68034．7674平方米，商业建筑面积：533．7337平方米，地下车库面积：32517．4921平方米，公建面积：141．3181平方米，幼儿园面积：1544．8668平方米，幼儿园配套用房面积：3108．2423平方米，其它面积：2458．1179平方米。2017年4月，在建设单位发出前期物业招投标公告前，小区成功收楼113户，收楼面积共22876．6944平方米（附件6）。XXXX小区已交付使用的物业建筑面积不足物业管理区域或者先期开发部分建筑面积50％。由于该小区没有成立业主大会，小区交付使用的面积不足50％的，应当属于物业管理条例规定的前期物业范畴，依法应当由建设单位通过招投标方式选聘物业企业。

（二）关于对XXXXXXX物业顾问（广州）有限公司未依法退出物业是否处罚问题。

据调查，2013年底，XXXXXXX物业顾问（广州）有限公司不符合合同约定的解除条件提前终止合同，擅自撤离物业项目的行为属实。根据《广州市物业服务企业退出物业项目管理办法》第二十条：“除经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意外，物业服务企业不符合合同约定的解除条件提前终止合同，擅自撤离物业项目的，自撤离之日起，由物业所在地的区、县级市房地产行政主管部门取消其2年内参与前期物业管理招投标和政府采购物业管理招投标的资格；取消其3年内参与国家、省、市物业管理示范（优秀）项目评选资格。作出处理决定同时抄告市政府采购中心、广州市物业管理行业协会，由广州市物业管理行业协会将其不良行为记入企业诚信档案，并向社会公布。”的规定，该条规定是对擅自撤离物业项目的物业服务企业，自撤离之日起给予相应的处理。XXXXXXX物业顾问（广州）有限公司自2014年1月擅自撤离XXXX小区的物业管理工作，至2017年3月被申请人发现存在违法行为时，已超过3年，被申请人已无作出“自撤离之日起，由物业所在地的区、县级市房地产行政主管部门取消其2年内参与前期物业管理招投标和政府采购物业管理招投标的资格；取消其3年内参与国家、省、市物业管理示范（优秀）项目评选资格。”的必要。

（三）关于XX公司违法进驻处罚问题。

经查，2014年，建设单位擅自与XXXXXXX物业顾问（广州）有限公司签订《合作管理合同》，以协议的方式将XXXXXXX物业顾问（广州）有限公司作为广州市XX物业管理有限公司的顾问单位，自2014年1月起，实际上是由广州市XX物业管理有限公司从事XXXX小区的物业管理工作，而广州市XX物业管理有限公司的进驻并没有经过招投标程序。该行为违反了《物业管理条例》第五十六条“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。”但该违法行为发生在2014年，根据《行政处罚法》第二十九条：“违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚。法律另有规定的除外。”的规定，该违法行为的发生时间至2017年3月被申请人发现存在违法行为时已超过二年，依法不再给予行政处罚。

另，根据《广州市物业服务企业退出物业项目管理办法》第二十二条的规定：“新聘物业服务企业未通过合法途径强行进驻物业项目的，自进驻之日起，由物业所在地的区、县级市房地产行政主管部门取消其2年内参与前期物业管理招投标和政府采购物业管理招投标的资格；取消其3年内参与国家、省、市物业管理示范（优秀）项目评选资格。作出处理决定同时抄告市政府采购中心、广州市物业管理行业协会，由广州市物业管理行业协会将其不良行为记入企业诚信档案，并向社会公布。”该条规定是对未通过合法途径强行进驻物业项目的新聘物业服务企业，自进驻之日起给予相应的处理。广州市XX物业管理有限公司自2014年1月从事XXXX小区的物业管理工作，至2017年3月被申请人发现存在违法行为时，已超过3年，被申请人已无作出“自进驻之日起，由物业所在地的区、县级市房地产行政主管部门取消其2年内参与前期物业管理招投标和政府采购物业管理招投标的资格；取消其3年内参与国家、省、市物业管理示范（优秀）项目评选资格”的必要。

因此，被申请人约谈了建设单位广东XX建设有限公司，要求建设单位作出整改，不得以协议的方式选聘物业公司。同时，被申请人于2017年3月29日向广州市XX物业管理有限公司发出《责令整改通知书》（番住建函〔2017〕1xx1号），要求其予以整改。随后，建设单位于2017年4月13日就XXXX小区前期物业管理进行招标。2017年5月3日，广州市XX物业管理有限公司中标。同日，广东XX建设有限公司向被申请人提交前期物业管理中标备案申请。2017年5月12日，被申请人依法核准备案。被申请人认为广东XX建设有限公司已按要求落实了整改工作。

（四）关于招标公告中的报名时间和预审时间问题。

建设部关于印发《前期物业管理招标投标管理暂行办法的通知》（建住房〔2003〕130号）的有关规定中，没有关于报名时间和预审时间的强制性规定，因此，XXXX前期物业管理招标公告中报名时间和预审时间的设定并不违法。

（五）关于奖励举报人的问题。

被申请人目前还未有对举报人进行奖励的机制，暂无法对申请人进行奖励。

四、本案符合法定程序

2018年3月11日，被申请人收到申请人《投诉举报书》，被申请人于2018年4月27日发出《广州市番禺区住房和建设局关于对投诉举报书的回复》，并送达申请人。

被申请人根据《物业管理条例》《广东省物业管理条例》、《广州市物业管理暂行办法》的规定作出的《广州市番禺区住房和建设局关于对投诉举报书的回复》认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，请求行政复议机关在查明事实的基础上，依法维持被申请人于2018年4月27日作出的《广州市番禺区住房和建设局关于对投诉举报书的回复》（番住建函〔2018〕xx8号）。

本委查明：

申请人为XXXX小区的业主。XXXX小区建设单位为广东XX建设有限公司（以下简称XX公司），XX公司于2012年1月3日进行前期物业管理招标，2012年3月6日XXXXXXX物业顾问（广州）有限公司中标并依法在原广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局备案。随后，XX公司与XXXXXXXX公司签订了《前期物业服务合同》。2013年12月9日，XX公司与XX物业公司协议签订《前期物业服务合同》；2014年1月，XX公司与XXXXXXX物业顾问（广州）有限公司签订《XXXX合作管理服务合同》，主要内容为XX公司委托XXXXXXX物业顾问（广州）有限公司为XXXX小区提供合作管理服务。自2014年1月起，广州市XX物业管理有限公司实际从事XXXX小区的物业管理工作。

2017年初，部分小区业主向番禺区信访部门投诉反映XXXX小区建设单位XX公司擅自更换物业公司，2017年2月27日，被申请人收到番禺区信访局转来该投诉。随后，被申请人约谈了XX公司，要求XX公司进行整改，不得以协议的方式选聘物业公司。同时，被申请人于2017年3月29日分别向XXXXXXX物业顾问（广州）有限公司、广州市XX物业管理有限公司发出《责令整改通知书》（番住建函〔2017〕1xx4号、1xx1号），要求其予以整改。2017年4月10日，广东XX建设有限公司与广州市番禺区物业管理协会签订《前期物业招标委托代理协议》，委托番禺物业管理协会完成前期物业招标代理工作。XX公司于2017年4月13日就XXXX小区前期物业管理服务重新招标，广州市XX物业管理有限公司中标。2017年5月3日，XX公司向被申请人提交前期物业管理中标备案申请。2017年5月12日，被申请人核准备案。

申请人于2018年3月11日向被申请人提交《投诉举报书》，投诉举报XXXXXXX物业顾问（广州）有限公司擅自撤离XXXX属违法，以及广州市XX物业管理有限公司XX公司未经合法途径进驻XXXX进行物业管理，要求：1、依法处理XXXXXXX物业顾问（广州）有限公司和广州市XX物业管理有限公司；2、奖励举报人。

针对申请人等人的前述投诉举报，被申请人2018年4月27日作出《广州市番禺区住房和建设局关于对投诉举报书的回复》（番住建函〔2018〕xx8号），主要回复内容为：一、关于广东XX建设有限公司2017年4月通过前期物业招标程序招聘物业公司的合法性问题。．．．．．．由于该小区没有成立业主大会，小区交付使用的面积不足50％的，应当属于物业管理条例规定的前期物业范畴，依法应当由建设单位通过招投标方式选聘物业企业。二、关于对XXXXXXX物业顾问（广州）有限公司违法退出物业的处罚问题。2013年底，XXXXXXX物业顾问（广州）有限公司不符合合同约定的解除条件提前终止合同，擅自撤离物业项目。但该违法行为发生在2013年底，．．．．．．，我局发现违法行为时已经超过二年，即已超过给予行政处罚的法定时效。三、关于XX公司违法进驻处罚问题。．．．．．．，自2014年1月起，实际上是由广州市XX物业管理有限公司从事XXXX的物业管理工作，而广州市XX物业管理有限公司的进驻并没有经过招投标程序。但该违法行为发生在2014年，根据《行政处罚法》第二十九条的规定，我局发现违法行为时已经超过二年，即已超过给予行政处罚的法定时效。四、依法处理情况。我局约谈了建设单位广东XX建设有限公司，要求广东XX建设有限公司作出整改，不得以协议的方式选聘物业公司。同时，我局于2017年3月29日向广州市XX物业管理有限公司发出《责令整改通知书》（番住建函〔2017〕1xx1号），要求其予以整改。随后，建设单位XX公司于2017年4月13日就XXXX小区前期物业管理进行招标。2017年5月3日，广州市XX物业管理有限公司中标。同日，广东XX建设有限公司向被申请人提交前期物业管理中标备案申请。2017年5月12日，被申请人依法核准备案。被申请人认为广东XX建设有限公司已按要求落实了整改工作。五、关于奖励举报人的问题。我局目前还未有对举报人进行奖励的机制，暂无法对你进行奖励。

被申请人前述《广州市番禺区住房和建设局关于对投诉举报书的回复》（番住建函〔2018〕xx8号）于2018年6月13日送达申请人。

另查明，该小区部分业主因前期物业纠纷问题向法院起诉XX公司和XX公司，要求确认XX公司与XX公司于2013年12月9日和2017年5月9日签订的两份《前期物业服务合同》无效，确认业主个人与XX公司签订的《前期物业服务协议》无效。2017年12月12日广州市中级人民法院作出终审判决，以《民事判决书》（案号：（2017）粤01民终xxxxx号）确认了上述三份合同的效力，驳回了原告全部诉讼请求。XXXX小区截至2018年8月共入住155户，155户业主均已与XX公司签订了《前期物业服务协议》。业主与XX公司签订的《前期物业服务协议》未违反法律法规效力强制性规定，合同合法有效。

本委认为：

一、关于申请人是否有权对举报处理行为提起行政复议的问题。

申请人作为XXXX小区的业主，与举报处理行为具有法律上的利害关系，具有行政复议申请人的主体资格，依法可以提起行政复议。

二、关于《广州市番禺区住房和建设局关于对投诉举报书的回复》的合法性问题。

1、被申请人是否具有处理本案投诉举报事项的职权问题。《广东省物业管理条例》第四条第二款规定：“市、县（区）人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”XXXX小区位于广州市番禺区，被申请人作为番禺区的物业管理监督管理部门，根据前述规定，对XXXX物业服务企业的违法投诉举报有调查处理的职责。

2、关于广东XX建设有限公司2017年4月前期物业招标程序的合法性问题。国务院《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（2003年9月1日起施行）第二条规定：“前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。”根据前述规定，被申请人称“由于该小区没有成立业主大会，小区交付使用的面积不足50％的，应当属于物业管理条例规定的前期物业范畴，依法应当由建设单位通过招投标方式选聘物业企业”的答复，适用法律依据错误。

关于申请人要求依法查办被举报人以及确认XXXX物业服务招标违法、中标无效的请求，行政复议是复议机关对被申请人作出的行政行为的合法性、合理性进行审理，无权代替被申请人作出行政行为，该项请求不属于行政复议的受案范围。

3、关于对XXXXXXX物业顾问（广州）有限公司违法退出物业的处罚问题。当时生效的《广州市物业服务企业退出物业项目管理办法》第二十条规定：“除经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意外，物业服务企业不符合合同约定的解除条件提前终止合同，擅自撤离物业项目的，自撤离之日起，由物业所在地的区、县级市房地产行政主管部门取消其2年内参与前期物业管理招投标和政府采购物业管理招投标的资格；取消其3年内参与国家、省、市物业管理示范（优秀）项目评选资格。”前述条款内容属于行政处理，不属于行政处罚。被申请人回复称“我局发现违法行为时已经超过二年，即已超过给予行政处罚的法定时效”，把前述取消资格的行政处理错误定性为行政处罚，法律适用错误。

4、关于XX公司违法进驻处罚问题。当时生效的《广州市物业服务企业退出物业项目管理办法》第二十二条规定：“新聘物业服务企业未通过合法途径强行进驻物业项目的，自进驻之日起，由物业所在地的区、县级市房地产行政主管部门取消其2年内参与前期物业管理招投标和政府采购物业管理招投标的资格；取消其3年内参与国家、省、市物业管理示范（优秀）项目评选资格。”前述条款内容属于行政处理，不属于行政处罚。被申请人回复称“我局发现违法行为时已经超过二年，即已超过给予行政处罚的法定时效”，把前述取消资格的行政处理错误定性为行政处罚，法律适用错误。

5、关于被申请人的奖励问题。《物业管理条例》及广东省、广州市相关的实施办法，以及本委、被申请人的规范性文件，均未规定对物业管理违法行为举报进行奖励。申请人也未提供可以获得奖励的法律依据。因此，被申请人回复称：“我局目前还未有对举报人进行奖励的机制，暂无法对你进行奖励。”事实清楚，答复得当。

综上所述，被申请人作出的《广州市番禺区住房和建设局关于对投诉举报书的回复》（番住建函〔2018〕xx8号）适用法律错误，应当予以纠正。

本委决定：

根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（三）项的规定，撤销被申请人作出的《广州市番禺区住房和建设局关于对投诉举报书的回复》（番住建函〔2018〕xx8号）。

申请人如不服本复议决定，可在收到本复议决定书之日起15日内，向有管辖权的法院提起行政诉讼。

广州市住房和城乡建设委员会

2018年9月11日