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行政复议

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行政复议决定书(穗建行复〔2019〕25号)
来源: 本网 发布时间:2019-12-27 02:50 浏览次数:- [字体:]

  申请人:高**

  被申请人:广州市番禺区住房和城乡建设局

  申请人对被申请人向其作出的番住建函〔2019〕****号《投诉事项处理意见书》不服,于2019年7月2日向本局申请行政复议,本局依法已予受理。被申请人已依法向本局提交行政复议答复书及有关证据、依据材料,本案现已审理终结。

  申请人请求:不服番住建函〔2019〕****号《投诉事项处理意见书》,申述要求《商品房买卖合同》网签价格和税局缴纳房屋契税参照价格一致。

  申请人称:由于番禺区过去两年执行“限价房”的楼市调控政策,在这个背景下,于2016年6月在未取得预售许可证前提下对外销售开卖的《****》(登记名称《****》),开发商从开盘伊始,已进行违规“双合同”的销售形式,据目前收集到的业主意见,《****》双合同业主的网签价格基本为15800元/方,而实际开发商的销售价格是35000元/方左右或者以上,委托装修合同单价大大超过房价(对此购房者多次质疑,但销售人员表示不愿按时签订《商品房买卖合同》就按违约处理),由此对按时签约的购房者造成了以下不公:1、购房者无法按照实际购房总价向银行申请房屋按揭贷款,需寻求其他高成本的贷款途径;2、房屋契税缴纳金额出现混乱。目前番禺税局已经选出****等少数双合同背景下的楼盘,进行两价合并进行契税的收取。为此,申请人请求政府相关部门为购房者恢复实际成交的网签房价。

  被申请人答复称:一、被申请人依法定行政职权对投诉事项进行处理。根据《城市房地产开发经营管理条例》第四条第二款“县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作”以及《商品房销售管理办法》第五条第三款“直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门按照职责分工,负责本行政区域内商品房的销售管理工作”等法律法规的规定,被申请人依法定行政职权对申请人的投诉事项进行调查处理。

  二、本案认定事实清楚,适用法律、法规正确、内容适当。2019年4月26日,申请人通过网上信访反映《****欺骗、强迫购买****项目业主签订双合同》。2019年4月28日,广州市信访局发出《信访事项转送告知书》(穗网信〔2019〕****号),将申请人的信访事项转送广州市番禺区信访局。2019年4月28日,广州市番禺区信访局发出《信访事项转送函》(番网信〔2019〕***号),将申请人的信访事项转送被申请人。被申请人接到投诉后随即开展调查处理工作。(一)关于****项目房屋销售存在“双合同”的问题。2018年9月15日,申请人与广州市******开发有限公司(以下简称“**公司”)签订编号为******《广州市商品房买卖合同(预售)》,约定申请人向**公司购买广州市番禺区**街**路***号**街*号(自编*栋)****房。同日,申请人与**公司签订《委托装修协议》,约定申请人将上述物业委托**公司进行装修。经被申请人核查,《广州市商品房买卖合同(预售)》和《委托装修协议》均未发现存在违法违规的条款。现有证据不足以反映**公司存在欺骗、强迫业主签订“双合同”的违规行为。2019年5月8日,被申请人在对****(****)项目进行日常执法巡查中,也向**公司强调必须按照《广州市房屋交易监督管理办法》的规定进行销售,严格执行“一房一价”。因此,针对申请人提出的**公司欺骗、强迫业主签订“双合同”的问题,被申请人已经依法依规进行核查,并督促**公司严格按照法律法规的规定进行销售,被申请人已经履行了法定的职责。(二)关于向银行申请贷款的问题。被申请人作为房地产行政主管部门,无权干涉银行的经营问题,因此,建议申请人向相关银行咨询。(三)关于房屋契税缴纳标准的问题。房屋契税依法由房屋所在地的税务部门负责征收,因此建议申请人向区税务局反映情况。

  三、本案符合法定程序。2019年4月26日,申请人通过网上信访反映《****欺骗、强迫购买****项目业主签订双合同》。被申请人于2019年5月6日作出《投诉事项受理告知书》(番住建投受〔2019〕***号)。该《投诉事项受理告知书》于2019年5月9日送达。被申请人随后于2019年6月20日作出《投诉事项处理意见书》(番住建函〔2019〕****号)。该《投诉事项处理意见书》已于2019年6月21日送达。因此,被申请人已按照《广东省信访条例》的程序性规定,按期回复并送达申请人,符合法定程序。

  综上,被申请人认定事实清楚,证据确凿,适用依据正确,程序合法,内容适当,请求行政复议机关依法维持被申请人作出的《投诉事项处理意见书》(番住建函〔2019〕****号)。

  本局查明:2019年4月26日,申请人通过网上信访反映《****欺骗、强迫购买****项目业主签订双合同》:“1.近两年内,双合同购房者基本无法按照实际房价,到银行申请贷款,损害了购房者应有的权益;……2.契税缴纳金额出现混乱……3.随着限价政策的结束,双合同去年10月已然消失,但是你们****竟然在9月份连哄带威胁,迫使双合同业主赶紧网签……。”

  2019年4月28日,广州市信访局发出《信访事项转送函》(穗网信〔2019〕****号),将申请人的信访事项转送广州市番禺区信访局。2019年4月28日,广州市番禺区信访局发出《信访事项转送函》(番网信〔2019〕****号),将申请人的信访事项转送被申请人。被申请人于2019年5月6日作出《投诉事项受理告知书》(番住建投受〔2019〕***号)。该《投诉事项受理告知书》于2019年5月9日送达申请人。2019年5月8日,被申请人的执法人员前往番禺区**街******路***号进行现场检查,暂未发现不规范行为,检查人员在检查过程中,强调开发企业必须按照《广州市房屋交易监督管理办法》的规定进行销售,严格执行“一房一价”。被申请人随后于2019年6月20日作出《投诉事项处理意见书》(番住建函〔2019〕****号),针对申请人投诉涉及的“双合同”问题、房屋按揭贷款问题、房屋契税缴纳标准问题作出了相应的答复。《投诉事项处理意见书》已于2019年6月21日送达申请人。

  另查明,申请人与**公司分别签署了《广州市商品房买卖合同》(预售)及《委托装修协议》。

  本局认为:申请人投诉事项主要涉及商品房销售行政管理,根据《城市房地产开发经营管理条例》第四条第二款“县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作”、《商品房销售管理办法》第五条第三款“直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门按照职责分工,负责本行政区域内商品房的销售管理工作”以及《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》第三条“各级住房城乡建设主管部门及法律法规授权的管理机构(包括地方人民政府按照职责分工独立设置的城乡规划、房地产市场、建筑市场、城市建设、园林绿化等主管部门和住房公积金、风景名胜区等法律法规授权的管理机构,以下统称主管部门)应当设立并向社会公布违法违规行为举报信箱、网站、电话、传真等,明确专门机构(以下统称受理机构)负责举报受理工作”,被申请人受理申请人的投诉符合法律规定。

  根据我局已查明之事实,申请人与**公司签署的《广州市商品房买卖合同》(预售)约定的涉案房产的房价与**公司备案的价格一致。**公司在出售涉案房产时并未存在明显违反《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《广东省商品房预售管理条例》、《广州市房屋交易监督管理办法》等相关法律规定应由被申请人依法处理或给予行政处罚的情形。因此,被申请人作出的《投诉事项处理意见书》认定事实清楚,适用法律法规正确,内容适当。而就申请人与**公司签署的《委托装修协议》的约定,应尊重合同当事人的意思自治,合同当事人就该等约定有争议的可寻求民事法律途径解决。

  被申请人作出《投诉事项处理意见书》符合《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》第九条“举报件应自受理之日起60个工作日内办结。上级主管部门转办的举报件,下级主管部门应当按照转办的时限要求办结,并按期上报办理结果;情况复杂的,经上级主管部门批准,可适当延长办理时限,延长时限不得超过30个工作日。实施行政处罚的,依据相关法律法规规定执行”以及第十四条“举报人署名或提供联系方式的,承办单位应当采取书面或口头等方式回复处理情况,并做好相关记录”之规定,程序合法。

  申请人请求《商品房买卖合同》网签价格和税局缴纳房屋契税参照价格一致,该诉求超出了住房和城乡建设部门的职责范围,本案无法予以处理。

  综上所述,根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第(一)项的规定,本局决定如下:

  维持被申请人于2019年6月20日作出《投诉事项处理意见书》(番住建函〔2019〕****号)。

  申请人如不服本局行政复议决定,可在收到本《行政复议决定书》之日起15日内,向有管辖权的人民法院起诉。

  

广州市住房和城乡建设局

  2019年8月29日

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