访谈时间：2022年3月18日

　　访谈地点：广州电视台法治频道《广州市来穗人员融合大学堂》节目组

　　访谈嘉宾：广州市住房和城乡建设局直属单位广州市房屋交易监管中心协调指挥部部长 黄劲

【视频版】

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【文字版】

　　问题1：租房最常见的问题有哪些？

　　答：（1）以租代售。有一些项目，是以“转让使用权”等方式进行超长期出租，或承诺每月固定返还一定额度费用等方式吸引承租人投资，一次性收取几十年的租金。这种项目尤其需要注意。根据现行法律法规，租赁期限不得超过20年，超过部分无效。因此，在签订此类租赁合同时，要仔细核查合同条款约定，在法律保护的范围内进行约定，以免自身利益受损。

　　（2）租住无合法权属证明的物业。租客租房时，应仔细查看所承租房屋不动产权证（或房产证、查册表）信息，避免租赁无合法权属证明的住房，此类住房可能存在安全隐患，也无法办理房屋租赁登记备案，会对后续办理居住证、积分入户、随迁子女入学、提取公积金等公共服务造成影响。对于租赁企业或房地产经纪机构委托的出租房源，租客要主动要求查看房屋业主（房东）与该公司签订的委托协议书或租赁合同，了解房东委托房源的租赁期限、房租支付方式等信息。

　　（3）租金贷。“租金贷”是住房租赁金融市场的产品，租客承租房屋时，要注意查看租房合同中有无“租金贷” “租房贷” “房租分期” “分期付”等相关条款，是否需要额外签订相关贷款补充协议等，对需要手持身份证拍照的行为谨慎问清用途，避免“被租金贷”，陷入贷款不易取消、出现逾期失信等风险。尽量选择“押一付一”“押二付一”等形式租赁交易。确实需要使用“租金贷”时，贷款人应合理评估自身还款能力，自愿申请“租金贷”。租赁企业和经纪机构不得诱导或强迫租客使用“租金贷”，贷款人应与信誉良好、规模较大的贷款银行签订单独的贷款合同，并仔细阅读贷款合同内容，贷款合同不应嵌入租房合同中。

　　问题2：有网友留言提问，如何减少租赁风险？

　　答：（1）谨慎选择租赁企业。

　　房东、租客应选择经营规范、市场信誉度高的专业化、规模化住房租赁企业或经纪机构租赁住房。

　　（2）了解周边租金价格。

　　房东将住房委托给企业时，对委托价格明显高于市场租金水平的，要提高警惕，切勿被过高租金所吸引，以免未来既收不到租金又收不回房屋；租客租赁住房时，对租金明显低于市场租金水平的，要慎重；各租房平台应承担起社会责任，对存在高风险行为（“高进低出”“长收短付”、虚假房源等）的企业应拒绝合作或者及时向有关部门报告相关情况。

　　（3）谨慎选择租金支付方式。

　　租客在签订租赁合同时，要特别注意其中的租金支付期限和方式的条款，尽可能在合同中约定按月或最长不超过按季支付租金，要警惕一次性预付3个月以上租金或租金大幅优惠的宣传，避免一次性支付较大数额房租。

　　（4）向合同约定账号支付房租。

　　租客支付房租和押金时，应向合同约定的企业账户（出租方为企业）、个人账户（出租方为个人）支付款项。当出租方为企业时，切勿向合同约定之外的企业账户、业务员个人账户或其他个人账户支付款项（包括支付宝、微信等个人收款账户）。

　　问题3：网友提出，能否简单介绍一下租房合同怎么签？

　　答：签订租赁合同时，推荐通过官方“阳光租房”平台下载和使用房屋租赁合同示范文本，可有效预防和减少房屋租赁过程中出现的风险，维护租赁当事人的合法权益。

　　签署合同前，务必认真阅读、充分理解合同内容，出租方作出的口头承诺应写进书面合同，对违约责任、押金退还等的约定要清晰，切勿在空白合同上签字盖章。同时可对“高进低出”“长收短付” “租金贷”等风险经营方式可能出现的问题进行约定。

　　问题4：广州市住建局最近发布了关于修订《广州市房屋租赁合同登记备案规则》的通知。明确了，签订了合同的30日内，应该办理房屋租赁合同登记备案手续。在这里问问您，什么叫做合同登记备案？

　　答：合同登记备案，就是双方签租房合同之后，可以通过阳光租房线上或到房屋所属街道提交租赁双方当事人身份证、房屋权属证明、双方签订的租赁合同（具体详见《广州市房屋租赁管理规定》第十四条）等资料后经备案部门审核出具《房屋租赁登记备案证明》的整个过程，称之为合同登记备案。 

　　问题5：为什么要办理租房登记备案？

　　答：办理租房登记备案对于租客来说，能得到更多的法律保护。

　　（1）抵抗第三人。如果房屋租赁中存在一房二租的情况，或在租赁过程中业主由于抵押、买卖等情况导致产权变更，一般情况下办理了租赁备案的可以优先获得法律保护。

　　（2）如在租赁期间房屋被征收拆迁，办理了办理租房登记备案的，一般情况下可获得拆迁补偿或租赁安置。

　　（3）办理了租赁备案是来穗人员办理积分入户、入学评分的重要指标。

　　房东也有做好自主申报的义务。（1）根据《中华人民共和国治安管理处罚法》第五十七条规定，不得向未提供有效身份证件或证明的自然人、未提供营业执照或都其他有效证明的法人和其他组织出租房屋；发现承租人和共同居住人涉嫌违法行为的，及时报告公安机关（2）自主申报内容：按规定登记报送承租人、共同居住人信息，配合公安机关做好自主申报工作，对承租人和共同居住人的姓名、性别、年龄、常住户口所在地、职业等基本情况进行登记备案。

　　问题6：网友留言提问，如何办理房屋租赁合同登记备案手续？

　　答：（1）双方自行签订合同的，可由租赁当事人单方办理房屋租赁合同登记备案手续。如果是承租人单方备案的，需提供该房屋的房产证原件及复印件。

　　（2）房屋租赁企业租赁房屋，对经本机构促成订立房屋租赁合同的，由房屋租赁企业办理房屋租赁合同登记备案手续。

　　（3）房地产经纪机构促成房屋租赁企业订立房屋租赁合同的，由房地产经纪机构办理房屋租赁合同登记备案手续。

　　问题7：业主网友留言说，想知道办理房屋租赁合同登记备案手续需要提供什么材料？如果是单方面备案，如何办理？

　　答： 如果是租赁当事人通过政务服务大厅或广州市房屋租赁信息服务平台申请登记备案。所需材料是：①租赁双方当事人身份证明；②房屋权属证明或者房屋合法来源资料；③房屋租赁合同。

　　如果是提供房源核验码的：所需材料是：①承租人信息；②房屋租赁合同。

　　此外，通过广州市房屋租赁信息服务平台办理房屋租赁合同网上签约的可同步办理登记备案。

　　房屋租赁合同登记备案完成后，广州市房屋租赁信息服务平台生成《广州市房屋租赁合同登记备案证明》并提供登记备案电子证明。租赁当事人可以通过广州市房屋租赁信息服务平台，自行打印《广州市房屋租赁合同登记备案证明》。

　　附相关政策：

　　1.《广州市房屋租赁管理规定》

　　2.《广州市房屋租赁合同登记备案规则》