查看政策原文：广州市住房和城乡建设局 广州市规划和自然资源局关于印发《广州市老旧小区既有建筑活化利用实施办法》的通知

　　【音频解读】

　　【文字解读】

　　为促进城镇老旧小区改造可持续发展，完善公共服务、提升社区活力、加强文化功能、激发市场活力、促进创新创业，按照国家、省、市相关政策文件精神要求，结合我市空间特点和居民需求，特制定《广州市老旧小区既有建筑活化利用实施办法》（穗建规字〔2023〕3号，以下简称《办法》）。相关内容解读如下：

　　一、制定背景

　　随着城市进入高质量发展阶段，老旧小区原有的各类配套设施已无法满足现代化的生活需求，其改造是贯彻落实党中央、国务院决策部署的重要举措，是推进我市加快实现老城市新活力、“四个出新出彩”的有力抓手，更是直接影响人民生活品质提升的重大民生工程和发展工程。“十四五”时期，为贯彻落实国家、省推动城镇老旧小区改造相关政策文件精神，补齐老旧小区民生短板、增强社区自我“造血”能力，按照《广州市老旧小区改造工作实施方案》工作部署，特制定本《办法》，在保障安全的前提下引导规范老旧小区既有建筑活化利用，完善我市老旧小区改造政策体系，为相关职能部门提供管理依据，有序推进我市城镇老旧小区改造工作。

　　二、主要内容

　　《办法》分为正文和附件两部分，正文共十四条，附件共一条。具体内容如下：

　　（一）《办法》明确了适用范围，允许纳入年度改造计划的城镇老旧小区既有建筑活化利用，要求既有建筑拥有合法权属证明或合法报批手续。建筑活化利用后属于《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》所规定的特殊建设工程的，不适用本《办法》。

　　（二）《办法》明确了改造原则和目标，应在保障建筑结构及消防安全、严格控制对周边环境影响的前提下，补齐社区服务短板，增强社区自我“造血”功能，促进小区治理模式创新。

　　（三）《办法》规定了活化利用主体，政府结合实际确定老旧小区改造项目的实施主体，包括区政府及其相关单位、属地街（镇）、社区居委会以及按照法律程序委托的各类主体。按照已批复的老旧小区改造实施方案，物业权利人及其委托的市场主体、政府相关单位，以及前述主体的联合体可开展既有建筑活化利用。

　　（四）《办法》明确了以老旧小区改造功能业态正面清单引导既有建筑活化利用的方向和内容，并进一步对方案专章编制、方案审批、规划管理、结构安全管理、消防备案、场地使用证明办理、监督管理等进行规定。

　　（五）附件《老旧小区改造功能业态正面清单》明确了老旧小区改造的正面功能业态和具体情形。

　　三、主要创新

　　《办法》主要创新点如下：

　　（一）允许符合条件的老旧小区内既有建筑进行活化利用。

　　允许纳入年度改造计划的城镇老旧小区既有建筑进行活化利用。既有建筑指城镇用地上具有合法权属证明或合法报批手续、可利用的地上或地下建筑物，活化利用的内容和程序需符合本《办法》、《办法》附件的正面清单及其他相关政策要求。建筑活化利用后属于《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》所规定的特殊建设工程的，不适用本《办法》。

　　（二）以功能业态正面清单引导既有建筑活化利用的方向和内容。

　　以老旧小区改造功能业态正面清单引导既有建筑活化利用，优先增加公共服务及市政公用设施，适当增加便民商业设施，严格按相关要求控制活化利用为影响建筑安全、消防安全、周边环境的功能业态。方案专章编制应明确活化利用的建筑范围、功能业态导向、设计指引等内容。《办法》附件进一步对老旧小区改造正面功能业态的类型和空间布局提出要求。

　　（三）推动既有建筑活化利用审批程序优化。

　　考虑到既有建筑活化利用涉及规划、住建等多个相关部门，《办法》响应国家、省、市审批程序优化的政策精神，积极推动优化老旧小区改造审批程序。

　　一是提出涉及既有建筑活化利用的老旧小区改造实施方案，由区人民政府或其授权的区城市更新领导小组组织相关部门联合审查，具体审查形式及程序由各区明确。方案审查批复通过的相关文件，依法适用于项目活化利用建设实施及相关手续办理，但不作为对建筑合法性的确认、不动产权属及使用功能的证明和房屋、土地征收补偿的依据。既有建筑活化利用的实施需依据已批复的实施方案。

　　二是在符合已批复的老旧小区改造实施方案前提下，允许符合《办法》第八条规定要求的既有建筑活化利用免于办理建设工程规划许可、环评手续。

　　三是针对老旧小区消防审批难通过、改造后消防条件更好却不合法的情况，《办法》提出在符合老旧小区改造实施方案的前提下，可根据《广东省公安厅关于进一步明确建设工程消防设计审核和备案办理有关事项的通知》等省、市等有关规定办理消防备案。

　　四是针对既有建筑活化利用未取得不动产登记证明但需办理商事登记的情形，在符合已批复的老旧小区改造实施方案前提下，属地街（镇）应当按相关规定出具场地使用证明，但不作为对建筑合法性的确认、不动产权属及使用功能的证明和房屋、土地征收补偿的依据。

　　（四）强调结构、消防安全，把控既有建筑活化利用风险。

　　考虑到既有建筑活化利用可能增加人流量和建筑荷载，《办法》着重强调安全管理。

　　一是要求既有建筑按照改造后的使用功能，根据相关规定进行房屋使用安全鉴定，建筑结构安全方可开展活化利用，且改造和使用过程中不得影响房屋结构安全、不得危害公共安全。

　　二是要求既有建筑按照改造后的使用功能，根据相关规定办理消防备案。

　　三是要求相关行政管理部门根据各自职能，加强对老旧小区既有建筑活化利用事中事后监管。

　　四、解读途径

　　广州市住房和城乡建设局官方网站。