《广州市住房和城乡建设局关于印发广州市引入社会资本参与城镇老旧小区改造试行办法的通知》政策解读

　　为鼓励和引导社会资本参与城镇老旧小区改造和运营，激发社会资本参与改造的积极性、主动性、创造性，培育规模化实施运营主体，拓宽城镇老旧小区改造资金来源渠道，运用市场力量提升社区服务水平和治理能力，根据国家、省、市相关规定，结合广州市实际，制定《广州市引入社会资本参与城镇老旧小区改造试行办法》（穗建规字〔2023〕8号，以下简称《办法》）。相关内容解读如下：

　　一、制定背景

　　随着城市进入高质量发展阶段，城镇老旧小区改造工作也开始面临新形势、新变化、新要求。为适应新时期改造需求，同时为落实《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）、《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（粤府办〔2021〕3号）、《广州市老旧小区改造工作实施方案》（穗府办函〔2021〕33号）等文件精神，推动社会力量广泛深入参与老旧小区改造工作，探索老旧小区改造市场化路径，特制定本《办法》，进一步完善我市老旧小区改造政策体系，为相关职能部门提供管理依据，有序推进“十四五”时期老旧小区改造工作。

　　二、主要内容

　　《办法》主要包括总则、社会资本引入主体、社会资本参与、引入程序、附则，共五章二十一条：

　　（一）总则。主要包括适用范围、基本原则、职责分工。明确社会资本参与本市行政区域内的城镇老旧小区改造（含成片连片改造）及运营管养适用本办法。市住房城乡建设局指导，区老旧小区改造主管部门具体负责、街道（镇）负责协助有关单位做好前期调查等工作。相关职能部门按照穗府办函〔2021〕33号文的任务分工负责做好有关工作。

　　（二）社会资本引入主体。主要包括引入主体、引入主体职责。明确由各城镇老旧小区改造项目实施单位作为项目社会资本的引入主体，负责社会资本引入及其监督管理工作，具体包括前期摸查、实施方案编制及报批、社会资本引入及合同（协议）签订、工程组织实施、监督指导、合作期满移交、协助统筹整合各类资源。

　　（三）社会资本参与。主要包括参与内容、参与方式。从工程建设、存量资源运营、提供便民专业服务、长效治理、专业物业管理五个方面明确了社会资本可参与我市老旧小区改造的内容；鼓励社会资本可以全链条或分阶段的方式参与老旧小区改造项目投资、设计、建设、运营和管养等实施工作。

　　（四）引入程序。主要包括项目摸查、策划方案编制和审定、编制实施方案、意见征求、实施方案报批、资源整合、引入社会资本（签订合同）、项目实施、监督检查。重点关注优化完善社会资本引入程序及要求，强调：一是由市或区老旧小区改造职能部门牵头，会同相关部门开展策划工作，经审定的策划方案依法适用于存量公有房屋、公共低效闲置用地等资源用于老旧小区改造相关手续办理。二是由实施单位组织编制城镇老旧小区改造实施方案，并在方案中设置社会资本引入专章，经批复的实施方案，依法适用后续项目引入社会资本、办理既有建筑活化利用及相关资源授权运营管理手续办理。

　　三、主要创新

　　《办法》主要创新点如下：

　　（一）创新探索老旧小区市场化改造路径，多元拓展改造资金。创新研究老旧小区改造的市场化新路径，在全国率先出台引入社会资本参与老旧小区改造的全流程办法，对引入、监管、退出等全流程作出指导，从政府主导转向政企合作，改变财政资金“输血式”改造，通过引入社会资本成片成套经营管理，多元化筹集改造资金，引导社会资本形成长期微利的运营思维，并在资源支持，税收、金融方面给与适当优惠，让老旧小区改造市场化实现有章可循。

　　（二）深度整合挖掘盈利内容，增强小区“造血”能力。考虑到老旧小区改造周期长，投入大而盈利空间较小，社会资本参与改造动力不足，《办法》注重整合停车位、公有房屋、广告位等各类存量资源和利用路径，充分挖掘项目盈利内容，鼓励社会资本积极参与社区运营，接入各类优质运营项目，并为居民提供便民服务和专业物业管理，通过提供公共服务和增值服务，并允许社会资本运营周期最长延至20年，以长期运营收入平衡改造投入，增强企业自身“造血”能力，提升街区产业活力，实现老旧小区改造成果的可持续发展。

　　（三）精简相关审批事项和条件，提升项目资源整合利用效率。针对当前老旧小区改造审批程序冗长复杂，特别是涉及利用存量公有房屋、公共闲置低效用地等国有资产的情形，审批周期漫长、多部门参与及协调难度大，影响老旧小区改造项目开工落地进度，以及社会资本参与改造的积极性。因此，《办法》依托我市现有国有资产使用管理规定，精简相关审批事项和条件，规定在实施方案中设置社会资本引入专章，并规定经批复的实施方案，依法适用后续项目引入社会资本、办理既有建筑活化利用及相关资源授权运营管理手续办理，极大提高了项目资源整合利用效率。

　　（四）强调长效管养思维，关注社区治理。以往我市老旧小区改造以政府主导的整治修缮为主，后期管养维护动力不足，不利于社区治理等深层次改造。为巩固前期改造成果，提升社区服务水平，《办法》强调老旧小区改造从“物质空间提升”转变为“社区综合治理”，重点关注补短板、自我造血、街区治理、长效管养、产业更新等内容，提出未来老旧小区将通过统筹利用公房、闲置用地等存量资源，探索“改造+运营+服务”一体化的市场运作模式推进改造，形成“一次改造，长期保持”的运营思维，高水平推进老旧小区有机更新，提升社区治理水平。

　　四、解读途径

　　广州市住房和城乡建设局官方网站。