【音频解读】

　　【文字解读】

　　按照《广州市人民政府办公厅关于印发广州市政策文件解读工作实施办法的通知》（穗府办函〔2017〕313号）的有关要求，现就《广州市住房和城乡建设局　国家金融监督管理总局广东监管局关于开展住房租赁资金监管工作的通知》（穗建规字第〔2024〕11号，以下简称《通知》）相关内容解读如下：

　　一、制定背景、依据、目标

　　（一）制定背景

　　《住房和城乡建设部　国家发展改革委　公安部　市场监管总局　银保监会　国家网信办关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（建房规〔2019〕10号）、《住房和城乡建设部等部门关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》（建房规〔2021〕2号）、《广东省住房和城乡建设厅等部门转发住房和城乡建设部等部门关于加强轻资产住房租赁企业监管意见的通知》（粤建房〔2021〕127号）明确提出住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管。开展住房租赁资金监管是当前规范住房租赁市场、促进行业健康发展的重要措施。

　　近年来，在国家、省、市政府鼓励发展和培育住房租赁市场的政策引领下，我市住房租赁市场迅速发展。但相关监管规定滞后，住房租赁企业经营行为不规范问题凸显。尤其是通过受托经营、转租方式开展业务的住房租赁企业，为快速拓展市场，以“长收短付”等方式蓄积押金和预付租金，形成“资金池”，并利用池内资金以“高进低出”方式迅速占领市场，一旦资金回流受限或者融资受阻，极易引发企业资金链断裂；有些甚至打着住房租赁名义，以“经营不善”“疫情导致经营亏损”为由，行“合同诈骗之实”，严重扰乱长租公寓市场秩序，给社会稳定埋下隐患。对通过受托经营、转租方式开展业务并向承租人收取较大月数押金和较长周期租金的住房租赁企业，亟需对其租金资金加以监管，以促进住房租赁市场有序发展。

　　（二）编制依据

　　1．《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）

　　2．《住房和城乡建设部　国家发展改革委　公安部　市场监管总局　银保监会　国家网信办关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（建房规〔2019〕10号）

　　3．《住房和城乡建设部等部门关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》（建房规〔2021〕2号）

　　4．《广东省城镇房屋租赁条例》（1994年5月15日广东省第八届人民代表大会常务委员会公告第49号，1994年7月1日起施行，2021年修正）

　　5．《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（粤府办〔2017〕7号）

　　6．《广东省住房和城乡建设厅等部门转发住房和城乡建设部等部门关于加强轻资产住房租赁企业监管意见的通知》（粤建房〔2021〕127号）

　　7．《广州市房屋租赁管理规定》（广州市第十五届人大常委会公告第58号）

　　（三）任务目标

　　规范住房租赁企业经营，维护住房租赁当事人合法权益，对通过受托经营、转租方式开展业务并向承租人收取较大月数押金和较长周期租金的住房租赁企业，对其租金资金加以监管，以促进住房租赁市场有序发展。

　　二、主要内容

　　《通知》全文共五部分十八条，主要有以下几个方面的内容：

　　（一）设立租赁资金监管账户。

　　1．账户设立。在本市行政区域内通过受托经营、转租方式从事住房租赁经营的住房租赁企业，应当在商业银行中设立１个住房租赁资金监管账户（以下简称“监管账户”），用于收取承租人押金及租金。本通知发布前已推送开业信息的住房租赁企业，应当在本通知施行之日起两个月内设立监管账户。

　　2．签订资金监管协议。住房租赁企业设立监管账户时，应当与承办银行签订住房租赁资金监管协议，明确监管账户内资金监管范围、监管方式及流程等。监管协议内容参照《广州市住房和城乡建设局　广州市市场监督管理局关于印发广州市住房租赁资金监管协议示范文本的通知》（穗建房产〔2024〕333号）。

　　3．平台监管。开展住房租赁资金监管业务的商业银行应与市房屋行政主管部门的广州市房屋租赁信息服务平台实现对接，按照本通知规定及监管协议约定对资金实施监管，并将监管账户资金信息及时推送至广州市房屋租赁信息服务平台。

　　（二）落实监管账户信息公开。

　　1．平台公示。住房租赁企业应当按规定通过广州市房屋租赁信息服务平台将监管账户信息及监管协议推送至市房屋行政主管部门，监管账户信息通过广州市房屋租赁信息服务平台向社会公示。

　　2．告知义务。住房租赁企业应当在经营场所显著位置、住房租赁合同以及自有或第三方交易平台发布的房源信息中公示监管账户信息。

　　3．变更管理。住房租赁企业变更监管账户的，应当及时通过广州市房屋租赁信息服务平台推送新的监管账户信息及监管协议，并同步更新对外公示监管账户信息。

　　（三）实施租赁资金监管

　　1．监管范围和方式。住房租赁企业单次收取租金超过3个月的，或单次收取押金超过1个月的，应当将收取的租金、押金纳入监管账户，并通过监管账户向房屋权利人支付租金、向承租人退还押金。监管银行对超过3个月租金和超过1个月押金的资金进行监管，根据广州市房屋租赁信息服务平台推送的时间、租金金额等信息，按照监管协议约定予以释放。

　　2．监管资金解除条件。符合下列情形之一相关资金解除监管、予以释放：租赁合同期满的；租赁双方协商一致解除租赁合同的；人民法院、仲裁机构生效的法律文书明确租赁关系终止的；在确保足额按期支付房屋权属人租金和退还承租人押金的前提下，住房租赁企业向监管银行申请划拨支付装修改造房屋等必要费用的。

　　3．监管资金释放方式。租赁合同期满监管资金自动释放。租赁双方协商一致解除租赁合同或人民法院、仲裁机构生效的法律文书明确租赁关系终止的，住房租赁企业或承租人通过广州市房屋租赁信息服务平台或向房屋所在地街道办事处、镇人民政府提交解除租赁合同协议书或生效法律文书，办理租赁登记信息注销，监管银行根据广州市房屋租赁信息服务平台推送信息及监管协议的约定释放相应资金；在确保足额按期支付房屋权属人租金和退还承租人押金的前提下，住房租赁企业向监管银行申请划拨支付装修改造房屋等必要费用的，住房租赁企业通过广州市房屋租赁信息服务平台提交申请，监管银行根据广州市房屋租赁信息服务平台推送信息及监管协议的约定释放相应资金。

　　（四）加强监督管理

　　1．明确各部门监管职责。市房屋行政主管部门负责全市租赁资金监管工作的统筹、协调、指导，做好广州市房屋租赁信息服务平台租赁资金监管模块的建设、维护和与各银行系统的对接。区房屋行政主管部门负责辖区内住房租赁项目资金监管情况的监督检查，指导街镇做好相关政策宣传，及时处理住房租赁矛盾纠纷。住房租赁企业违反本通知规定的，由市（区）房屋行政主管部门会同市场监督管理、税务、网信等有关部门依法加强监管。

　　2．完善监管措施。监管银行未按照监管协议约定或违反规定造成资金损失的，应依法承担相应责任。住房租赁企业应向行业监管部门和监管银行如实提供有关租赁信息，因提供虚假信息导致承租人权益受到损害的，由住房租赁企业承担损失赔偿及相关法律责任；承租人提供虚假信息导致资金损失的，应承担相应法律责任。

　　（五）其他类别房源资金监管规则

　　1．非居住用房。本市行政区域内实际用途为长租住房的商业办公、旅馆等非居住房屋，其住房租赁资金监管参照本通知执行。

　　2．保障性租赁住房。法律、法规、规章对政府或政府委托的机构出租的人才公寓、公共租赁住房、公有房屋、保障性租赁住房租赁资金监管另有规定的，从其规定。

　　三、解读途径

　　广州市住房和城乡建设局官方网站：http://zfcj.gz.gov.cn/

　　四、解读时间

　　本《通知》正式印发后10日内，对社会公布解读材料。