林昭远等代表：

　　你们提出的《关于进一步推动我市住房租赁市场长效健康发展的建议》（第20222218号）收悉。我局高度重视，积极组织市税务局、教育局、公安局、财政局、人力资源社会保障局、来穗人员服务管理局、卫生健康委、国资委、地方金融监管局、广州住房公积金管理中心、规划和自然资源局、消防救援支队、市场监管局等单位进行认真研究办理，并与您在4月20日进行了电话沟通，经综合各会办单位意见，现将办理情况答复如下：

　　2016年12月21日，习近平总书记在中央财经领导小组第十四次会议上强调，规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫，是实现住有所居的重大民生工程。广州市委市政府高度重视住房租赁市场工作，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善房地产长效机制，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，加快构建以公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，着力解决困难群体和新市民住房问题。我市租赁住房总量达515万套（间），满足约千万群众租住需求。您提出的《关于进一步推动我市住房租赁市场长效健康发展的建议》（第20222218号），在深入调研的基础上提出的关于加快推动租赁住房规模化、规范化发展、推动“租售同权”切实落地、提高行业市场化水平、提高住房租赁企业的政策性扶持力度等建议有的放矢，与我市关于进一步加强住房租赁市场管理的工作思路非常吻合，我市将在往后的租赁市场监管工作中予以研究吸纳。

　　一、关于“从供给侧端着力，加快推动租赁住房规模化、规范化发展”的建议

　　供需平衡是市场平稳、价格稳定的基石。从数量上看，广州市现有租赁住房总量已基本能解决外来人口的住房问题，保障在穗人员基本实现“住有所居”。近几年，广州市每年人口增量都在40万人以上，满足新市民住房需求、保持租赁住房动态供需平衡的压力始终存在。广州市牢固树立以人民为中心的发展思想，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，以满足新市民住房需求为主要出发点，以不断加大租赁住房用地供应为基本路径，创新举措盘活存量房源，完善租赁法规政策体系，大力发展住房租赁市场。

　　（一）以不断加大租赁住房用地供应为基本路径。一是制定《2021-2023年住宅用地三年滚动计划》《2019-2024年住宅用地供应中期规划》，建设用地供应年度计划单列租赁住房用地计划。二是继续通过限地价竞配建、竞自持、公开出让全自持用地以及利用集体建设用地和企事业单位存量土地、产业配套用地等方式，多渠道扩大租赁住房供给。三是加大商品住宅用地公开出让配建保障性租赁住房力度；列入保障性住房建设计划的租赁住房的，可直接采取划拨方式、协议出让方式。2021年筹集保障性租赁住房17.1万套，新开工人才公寓4732套。

　　（二）创新举措盘活存量房源。广州在全国率先出台商业、商务办公等存量用房改造租赁住房实施意见配套工作指引、技术审查模板等；出台专门文件确保改造后租赁住房按民用水电气标准执行。截至2021年12月，累计盘活存量租赁房源18.4万套，其中“工改租”项目4个，应元路继园东改造项目成为全国首个“公积金冲还租”试点；梦享北山社区已成为“城中村”房源整租运营的典型示范项目。

　　关于您提出“对市中心区域的国有企业闲置的历史遗留企业划拨用地用房、已迁出的厂房以及商业办公用房进行一次摸底调研”的建议，为深挖国有单位存量闲置房源，2018年市住房城乡建设局就联合市国资委开展国有企业自有房屋专项调查，全面摸查国有企业各类存量房屋情况。为调动国有企业参与租赁住房建设的积极性，发挥国有租赁企业投融资、建设、运营、管理等综合优势，通过支持其自有存量土地新建、团租城中村住房等扩大租赁规模，助推市场发展。市区已成立12家国有租赁企业，除运营10万套公租房及配套经营性物业外，还通过购买、改建等方式筹措市场化房源约4万套。珠江、城投租赁公司积极参与首批公房改造，帮助环卫工人解决住房困难问题。

　　（三）我市从立足扶持与规范并行为出发点，引导住房租赁市场可持续发展，构建1+1+N租赁法规政策体系。“1”是出台《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》（穗府办〔2017〕29号），从制度顶层明确了16条促进租购并举的措施。另一个“1”是颁布《广州市房屋租赁管理规定》，以地方性法规的阶位实施房屋租赁市场监管。“N”包括：出台并修订《广州市发展住房租赁市场奖补实施办法》、《广州市住房和城乡建设局关于租赁住房项目资本金使用有关事项的通知》，提高新建租赁住房项目补贴标准，拓宽奖补资金使用渠道，明确奖补资金可用于租赁项目资本金、租赁住房企业贷款贴息等领域，不断鼓励市场主体参与租赁住房建设；出台《广州市房屋租赁合同登记备案规则》，有序推进《广州市住房租赁标准有关问题的通知》《广州市关于规范住房租赁市场的通知》《关于支持专业化规模化住房租赁企业“城中村”租赁住房品质提升的指导意见》等规范性文件制定工作，制度体系不断完善。

　　关于您提出“设置行业准入门槛问题，实施住房租赁企业备案制度”的建议，由于“备案制度”涉及行政许可，根据《中华人民共和国行政许可法》第十六条“法规、规章对实施上位法设定的行政许可作出的具体规定，不得增设行政许可；对行政许可条件作出的具体规定，不得增设违反上位法的其他条件”的规定，政府职能部门是无权设置行业准入门槛。下一步，我市将根据住房城乡建设部等6部委《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》有关“住房租赁企业开业信息推送”的要求，结合本市规范性文件制订，逐步落实住房租赁企业开业管理。

　　二、关于“加强需求端引导，推动“租售同权”切实落地”的建议

　　2017年7月，广州市率先提出“租购同权”理念，随后进一步明确“租购同权、学位到房”，突破了“人户一致”的唯一选择，让租房者能享受与购房者同等的教育权益，并通过一系列制度设计确保租住者权益保障落到“实处”。目前我市租赁住房承租人享有的公共服务权益清单，涉及居住、办证、社会保障、就业服务等8个领城共计29项权益。其中较为核心的方面如下：

　　教育：印发了《广州市教育局关于印发广州市义务教育学校招生工作指导意见的通知》（穗教规字〔2021〕3号），指导各区教育行政部门做好符合条件的承租人子女接受义务教育工作。对于具有本市户籍适龄儿童、少年（含政策性照顾学生），其父母或其他法定监护人在本市无自有产权住房，以其租赁房屋所在地作为唯一居住地，持当地住建部门认可的房屋租赁合同的，由实际租住地所在区统筹安排到义务教育学校就读，保障其接受义务教育权益。来穗人员为其随迁子女以积分入学方式申请义务教育阶段起始年级学位的，由各区结合实际按来穗人员积分制管理等有关规定办理，逐步实现对申请人合法租房情况赋予与购房者相同的分值、权重。2021年，全市共安排超过4万名来穗人员随迁子女义务教育学校起始年级。

　　积分入户：大力推行积分入户，印发施行《广州市来穗人员积分制服务管理规定》及其实施细则，大幅提高“合法稳定居住”“合法稳定就业”指标分值，申请时长从原来35个工作日缩减至约20个工作日，首次纳入“公积金”基础指标和“退役军人立功受奖”加分指标，首次实施“减分指标审核后置”；印发《广州市来穗人员积分制入户“一件事一次办”改革实施方案》，推进“一件事”最多“跑一次”。二是不断拓展公共服务覆盖面。2021年26052人获得积分制入户资格，其中包括常规积分制入户10000人、随迁配偶及未成年子女14294人，特殊艰苦一线行业入户982人、随迁配偶及未成年子女776人。

　　公积金：我市住房公积金现行提取政策可满足不同人群租房提取需求，2021年全市共103.54万人通过租房提取了住房公积金84.96亿元，占住房消费类（购租房）提取总额的11.95%。目前缴存人可选择以下两种方式之一申请租房提取：一是“备案租房”提取，租赁房屋已备案的，可提供租房备案证明、租房发票等申请提取，每半年按实际租金支出提取一次，月提取额上限为上年度全市社平工资的80%（目前为9010元/月）；二是“无房提取”，缴存人只要在本市无自有产权住房，无需任何证明即可每半年提取一次，月提取额为600元。此外，我市于2021年底在保障性租赁住房项目中试点推出“按月还租”提取新模式，缴存人仅凭个人身份证、签订“承诺书”即可办理每月定期自动划扣个人公积金冲抵房租，更可享受免押金打折扣的优惠政策，月提取额上限同为9010元。目前试点项目包括越秀区“继园东”公寓、海珠区“北山梦享”社区和越秀区“窝趣西门口”项目三个，今后将根据试点情况逐步在保障性租赁住房中推广，为缴存人提供更舒心便利的服务。

　　医疗：2009年起，我市按照国家部署启动实施基本公共卫生服务项目，以儿童、孕产妇、老年人、慢性疾病患者为重点人群，面向辖区内常住居民（居住半年以上的户籍及非户籍居民）免费提供基本的公共卫生服务，项目实施12年来，服务内容从9大类扩增至29大类，年度人均经费补助标准从25元增加至79元，服务可及性和均等化水平不断升高。

　　承租人居住权益保障：一是提升租住品质。结合广州市城中村房源占租赁房源的约55%这一实际情况，我市推广“村企合作”发展模式，引导专业化机构化住房租赁企业进入城中村承接房源，通过第三方代管对租赁房源集中改造、统一管理，已培育的北山梦享社区等典型项目出租率达到95%以上，租金低于周边租金15%。二是鼓励长期租赁。《广州市房屋租赁管理规定》明确，支持个人和单位将房屋委托给房屋租赁企业长期经营，鼓励租赁双方签订长期租赁合同，保障承租人稳定居住；出台发展住房租赁市场奖补实施办法，明确对租期在6个月以上且通过“阳光租房”平台办理租赁合同备案的长租公寓等予以奖励。三是降低租赁成本。实施租金减免和租金补贴政策，充分运用中央财政专项奖补资金，对符合条件减免租金的企业给予奖励；面对2020年突发的新冠肺炎疫情，对符合条件的企业及承租公租房、直管公房、人才住房的个人，免收和减半征收租金，同步引导非国有物业减免租金，合计减免租金超14亿元。

　　三、关于“推动制度优化，提高行业市场化水平，促进行业健康发展”的建议

　　（一）支持国企发挥示范引领作用。一是出台专门政策文件，调动国有企业参与租赁住房建设的积极性。成立12家国有住房租赁企业，其中2家企业托管经营性物业。二是按照“保本微得”原则，允许国有企业建设租赁住房时配建商品住房，租赁住房的建设用地面积和建筑面积不得低于全部建设用地面积和规划总建筑面积的50%。三是引导相关国企与住房租赁企业积极开展合作，国企推出公租房，住房租赁企业提供专业化住房租赁服务，携手推进住房租赁市场规模化、规范化发展。四是研究整合优化现有市属国企专业化住房租赁公司，设立住房安居专营机构，具体负责各类保障性住房和人才公寓的投资、建设、运营、管理等全过程工作；制订运营服务管理标准，定期对市属国有专业化住房租赁公司运营服务管理情况进行绩效考评。

　　（二）完善住房租赁市场监管制度，主要着力三个方面强化管理：

　　一是运行“阳光租房”平台，纳管住房租赁企业及其房源。2017年我市率先推出政府主导的“阳光租房”平台，通过推行房屋租赁网上备案、实现房源展示、优化服务功能、拓宽平台开放性，加速信息共享共建等方式，不断吸纳住房租赁企业及房源进入“阳光租房”监管。至目前，平台管理数据超过678万条，注册个人用户约32300个，企业用户4794家。

　　二是开展住房租赁领域专项整治行动，发动各区住建、发改、公安、市场监管、网信等工作部门，对住房租赁企业、房地产经纪机构、金融机构等涉及住房租赁业务的违法违规行为进行查处，重点对租金押金及支付方式是否合规、房源和广告信息是否真实、是否存在垄断协议等问题进行检查。

　　三是加强住房租赁企业监管，全年不间断开展住房租赁企业风险排查，对排查出可能存在“长收短付”等风险问题的企业纳入重点监控清单；加快修订《关于规范广州市住房租赁市场的通知》，要求住房租赁企业需开立租金监控账户，对租赁资金进行监管；探索建立住房租赁企业信用制度；加强租赁从业人员业务技能培训，依托租赁、中介行业协会，面向租赁从业人员宣贯租赁管理相关政策，提升行业人员法治意识和服务水平，年均培训人员约2500人。

　　四、关于“提高住房租赁企业的政策性扶持力度，扩大政策惠及面”的建议

　　（一）积极落实住房租赁税收优惠政策，制定了《广州市纳税人享受住房租赁有关税收优惠政策的办理指引的通知》，鼓励住房租赁企业及企业事业单位向个人出租住房，享受税收优惠。同时，通过搭建“政银企”合作平台、中央财政奖补等方式扶持住房租赁企业发展。截至2021年12月，累计组建12家国有住房租赁企业，培育规模化住房租赁企业32家，中央财政奖补累计惠及22家国企、66家民企、17家事业单位合计105个市场主体。

　　关于您提出“基于住房租赁领域盈利现状，适当放宽房产税减免范围，适当放宽增值税减免标准”的建议，按照现行税收立法权限，税收法律、法规、规章和税收政策的制定权限集中在全国人民代表大会及其常务委员会和国务院及其所属相关部门，地方各级人大、政府和税务机关没有自行税收立法、制定税收政策的权限，只能按照现行的税收法律、法规、规章和税收政策执行，对符合条件的给予税收优惠。根据《财政部税务总局住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（2021年第24号）有关规定：一是住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。住房租赁企业向个人出租住房适用上述简易计税方法并进行预缴的，减按1.5%预征率预缴增值税。对利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋）建设的保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，住房租赁企业向个人出租的，比照适用上述增值税政策。二是对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税；对利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设的保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，向个人、专业化规模化住房租赁企业出租的，比照适用上述房产税政策。

　　（二）关于您提出“培育住房租赁专才”的建议，目前我市中职学校中，广州市城市建设职业学校开设了房地产营销、物业服务专业，开设有《房地产基础知识》《房地产抵押贷款实务》《物业管理基础》《物业管理实务》等相关课程，现有在校生470人，其中2021年毕业生176人。毕业生去向主要以升读高职院校和前往房地产中介公司、物业管理中介公司就业为主。市属高校中广州城市职业学院开设了房地产经营与管理专业，培养具备营销策划、开发报建、价格评估和经纪服务等专业技能，能胜任房地产行业一线岗位需要的高素质技能型人才。现有在校学生218人，“十三五”期间毕业生406人。接下来，市教育局将指导相关院校加强专业和课程建设，支持有条件的院校开设相关专业，努力培养更多能服务住房租赁市场发展的技术技能人才。

　　（三）关于您提出“开设住房租赁行业相关认证职称评定”的建议，根据《中央办公厅国务院办公厅关于深化职称制度改革的意见》，职称的框架体系包括系列、层级、职称名称等，均属于国家事权。下一步，我市将按照国家和省的职称政策，鼓励和支持行业主管部门、行业组织对相关行业的专技人员开展调研分析，摸清人员队伍总体情况以及职业发展需求，积极向上级职称管理部门提出建议，进一步推动健全符合专技人员职业特点的职称制度，科学设置评价条件，丰富评价方式，完善专业目录，进一步畅通职业发展通道。我市支持符合条件的房地产经纪专业人员申报职业资格考试，考试通过的房地产经纪人职业资格对应我省经济专业人员系列的经济师职称。

　　感谢您们对我市住房租赁市场管理工作的关心和支持，欢迎继续对我们的工作提出宝贵意见和建议。

　　广州市住房和城乡建设局

　　2022年4月28日