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访谈简介

主题:《有事好商量》第九期——加强业委会建设,破解物业管理难题

内容概要:市住房城乡建设局副局长李朝晖等领导于2019年10月27日在广州市广播电视台演播厅参加第九期《有事好商量》节目。

嘉宾: 市住房城乡建设局副局长李朝晖、市规划和自然资源局市不动产登记中心主任林文周、市司法局立法二处副处长毛晓华

时间: 2019-10-28

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访谈实录

  时间:2019年10月27日

  地点:广州市广播电视台演播厅

  嘉宾:市住房城乡建设局副局长李朝晖、市规划和自然资源局市不动产登记中心主任林文周、市司法局立法二处副处长毛晓华

  协商点一:确保业主委员会委员产生的公正性、合法性

  毛晓华:制定《广州市物业管理条例》是我们今年重点推进的立法项目,市政府将在近期向市人大提交议案,市人大将在今年12月进行第一次审议。立法要解决的重点问题之一是完善业委会的设立和运作规范。其中,为确保业委会委员候选人产生的公正性,《条例(草案)》从实体和程序两个方面进行了规范。首先,在实体上明确了业委会委员候选人的资格条件,包括要求具有较强的责任心、公信力和组织能力,不存在欠缴物业管理费、违法装饰装修等违法违规行为,等等。其次,在程序上,业委会委员候选人名单在产生前要进行资格审查,产生后要向全体业主进行公示,公示期间有异议的,则由街镇政府介入处理。
  李朝晖:2016年,我局出台《广州市业主决策电子投票暂行规则》,同步开发业主决策电子投票系统。业主借助系统平台通过微信方式投票,可以实现对13项重大物业管理事项的共同决策,彻底取代了以往低效的“扫楼”式纸质投票决策方式;今年我们对原暂行规则作了修订,并升级了业主决策电子投票系统。目前,全市已完成1679个住宅小区数据入库,87个小区已使用电子投票(投票率超过70%),效果很好。下一步,我们将加快住宅小区数据库的建立工作,同时加大宣传力度,让更多的市民了解、使用电子投票,提高业主共同决策的效率和公信力。
  协商点二:确保业主委员会发挥业主大会执行机构的作用

  李朝晖:我局一直高度重视培训工作,联合各区住建部门、各街(镇),聘请专家对业主、业主委员会委员、社区居委会工作人员进行培训,市、区、街三级联动,近五年共培训近600场次、7万多人次,派发宣传资料11万余份。下一步,我们除了将继续加大培训力度外,还将采取以下措施:一是在“广州物业管理”微信公众号中加入物业管理政策法规宣传的内容,提高公众对物业管理法律法规的认知;二是将培训重心下移到街道和社区,正在立法的《广州市物业管理条例》中,规定了街道可以采取政府购买服务的方式,聘请专业机构和人员,对小区业主、业委会委员进行培训。
  李朝晖:今年4月2日,我局会同市委组织部、市委政法委联合出台了《关于全面加强业主组织建设规范业主组织行为的通知》。《通知》针对业主组织脱离基层政府指导、业主代表、业委会委员的候选人不符合法定标准、选票造假、开发商和物业服务企业阻挠业主组织成立等问题,全面提出了30条工作措施,着重强调了两项工作要求:一是以党建引领为核心,充分发挥基层党组织战斗堡垒作用。二是以基层治理为主导,全面落实街(镇)基层政府监督指导职责。《通知》出台后受到街(镇)的欢迎,各区已完成全部街道、居委动员培训工作,部分街(镇)已着手开展物业小区党建工作。强化基层党建对规范业主组织建设、促进小区和谐稳定的作用初步显现。
  毛晓华:正在制定的《广州市物业管理条例(草案)》也总结吸纳了我市以及国内其他城市的有益经验,将实践中行之有效的做法予以制度化、长效化。《条例(草案)》拟创设物业管理委员会制度,由街镇政府牵头,居委会、公安派出所、建设单位、物业服务企业以及业主代表广泛参与,主要负责筹备成立业主大会、业委会换届以及特定情形下组织业主表决,从体制机制上破解业主组织“成立难、决策难、换届难”三难问题。

  协商点三:构建对物业公司服务质量的评价机制

  李朝晖:我局于2018年出台了《广州市物业服务企业信用管理暂行办法》及配套文件《广州市物业务企业信用信息分类表》。通过各级政府、各职能部门的信息共享平台,采集企业8类守信和82类失信行为等信息,建立物业服务企业信用档案,实施失信联合惩戒,守信联合激励的措施,进一步规范企业市场行为,提升行业自律水平。关于第三方评估,我局在《广州市物业管理条例》立法中提倡业主、建设单位、物业服务企业委托第三方评估机构,对物业管理的承接查验、服务标准和服务费用等其他与物业管理有关的事项进行评估,营造公平、公正、公开的市场环境。

  协商点四:规范管理小区共有物权登记和公共收益

  林文周:业主共有的设施如何登记?业主共有的设施分为纳入分摊面积和不纳入分摊面积两种。对不纳入分摊面积的设施,办理初始登记时,开发企业应当将建筑区划内属于业主共有的设施一并申请登记为业主共有;只登记不发证。
  李朝晖:国家、省、市的物业管理法律法规规定,物业公共收益归全体业主共有。但我市不少物业服务企业因营成本尤其是人力资源成本不断增加,企业面临经营困境,一些企业为弥补费用不足,利用公共收益补差。针对这一问题,我局会同各区住建部门,开展了物业项目公共收入单独设账专项工作,采取对物业企业下发督办通知、约谈、在企业诚信档案中记录违规行为、处罚等方式,督促物业服务企业将小区物业公共收益设立专项账户管理并定期向全体业主公开,重点解决物业企业侵占小区物业公共收益的问题,保护业主合法权益;同时在《广州市物业管理条例》的制定中,理顺物业服务费调升的机制,对物业项目公共收益的管理、公开、审计作出详细规定。下一步,我们将继续推进物业项目公共收入单独设账全覆盖,并加大检查力度,确保工作落实。

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