穗府办函〔2021〕33号

各区人民政府，市政府各部门、各直属机构：

　　《广州市老旧小区改造工作实施方案》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。实施过程中遇到的问题，请径向市住房城乡建设局反映。

广州市人民政府办公厅

2021年4月22日

广州市老旧小区改造工作实施方案

　　为贯彻落实《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）、《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（省政府令第279号）和《广东省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（粤府办〔2021〕3号）的工作部署，结合市委、市政府《关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》、《广州市深化城市更新工作推进高质量发展的工作方案》精神，为满足人民群众美好生活需要，持续探索超大型城市有机更新实现高质量发展的新路径，扎实推进老旧小区改造，制定本方案。

　　一、工作目标

　　新时期老旧小区改造要健全居民群众参与机制、调动各方参与，完善社会治理体系，在实现城市人居品质提升的基础上挖掘文化资源，提升产业活力，向提升城市综合实力迈进。强化顶层设计，建立健全老旧小区改造工作机制，全面摸查2000年底前建成的老旧小区，按照“细分阶段、动态管理”原则，以混合改造“留、改、拆、建”为创新点和突破口，与旧城改造相结合实现有机更新，持续为“老”城市注入“新”活力。

　　（一）精准施策有序推进。

　　第一阶段（2020年7月—2021年12月），完成2016年摸查在册、纳入实施计划、目前正在推进的323个项目（484个小区）的改造任务（见附件1）；完成全市老旧小区助残设施改造；完成2000年底前建成老旧小区改造需求的摸查工作，基本建成老旧小区数据库；推动一批社会资本参与改造的试点项目实施。

　　第二阶段（2021年7月—2025年12月），按照“成片连片，分步实施”的原则，结合老旧小区数据库存量，建立储备项目库，每年滚动修编老旧小区改造计划。将片区划分为若干实施项目，逐年推进。到2025年底，基本完成2000年底前建成的需改造老旧小区改造任务。

　　（二）创新改造机制体制。

　　到2021年，进一步完善老旧小区改造的制度框架和工作机制，在项目审批、居民参与、用地管理、房屋管理、产业导入、金融支持和长效运营管理等方面形成一批政策制度。到2022年，建立完善成熟的老旧小区改造政策体系。

　　二、实施内容

　　（一）改造对象。老旧小区是指我市行政区内建成年代较早，失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼），重点改造2000年底前建成的老旧小区。

　　（二）改造内容与标准。老旧小区改造内容分为基础类、完善类、提升类、统筹类。基础类要发挥财政资金主导作用，做到应改尽改；完善类要在尊重居民意愿的前提下，做到宜改即改；提升类要按照政府引导、市场化运作的模式，做到能改则改。

　　1. 基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要包括小区内道路、供排水、供电、供气、通信、绿化、照明、安防系统、消防设施、无障碍设施以及与小区联系的基础设施的改造提升。

　　2. 完善类。满足居民生活便利需要和改善型生活需求，主要包括环境及配套设施改造建设等内容。如：外立面整饰、楼体绿化、加装电梯、建筑节能改造、机动车泊位等。

　　3. 提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施，养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施，以及危房治理、智慧社区、海绵城市、规范化物业管理等。

　　4. 统筹类。统筹各条块项目实施，聚力老旧小区改造，推进公共服务覆盖群众身边的“最后一公里”。一是市、区各职能部门相互联动，共同谋划，统筹各专业改造力量，协同推进老旧小区“三线”下地、电梯加装、道路整治、雨污分流、二次供水、健身设施、拆除违建、垃圾分类、燃气入户、绿化美化等改造；二是统筹完善社区基本公共服务设施，以社区为基本单元，以建设完整社区为导向，逐步构建以幼有所育、学有所教、老有所养、住有所居等为目标，涵盖公共教育、医疗卫生、公共文化体育、残疾人服务等领域的社区基本公共服务体系。各内容对应职能部门共同谋划、同步推进实施。

　　以上四类改造内容，具体实施类别要结合片区（社区）老旧小区居民需求和实际条件确定。

　　三、实施路径

　　（一）混合改造有机更新。挖掘文、商、旅、创价值街区，试点实施“留、改、拆、建”混合改造，支持功能置换、公房分类活化、闲置低效空间再利用等改造方式，引入优质产业、企业，高水平统筹推进有机更新。

　　（二）企业规模化建设运营。统筹小区存量资源和活化利用低效空间等各类资源，引入市场力量，可通过投资、设计、建设、运营、管理等要素组合运作，基础设施项目特许经营（BOT）等模式，引入企业或国企平台等市场化方式推进，实现老旧小区改造项目全生命周期建管一体化。

　　（三）政府与社会投资组合实施。采取“政府投资+社会投资”的组合原则，引入社会资本组合实施；对于不具备混合改造实施条件，也无法引入社会资本建设运营的小区，采取政府“保基本”的原则实施改造。

　　四、资金筹措

　　已纳入《广州市老旧小区改造三年（2018—2020）行动计划》（穗更新函〔2018〕702号）及历年市政府投资计划的项目，按原市、区出资比例继续执行；其他的项目改造资金由各区政府负责。建立改造资金由政府投资、社会资本参与、居民出资、专业经营单位出资多种模式灵活组合的机制。

　　（一）政府财政资金。各区政府可采取以下四种方式筹集资金：

　　1. 统筹“三旧”（旧村、旧厂、旧城）改造项目，在区级土地公开出让时，可将周边老旧小区改造配建项目纳入出让公告一并实施；也可采取联动改造、异地平衡的方式，统筹“三旧”改造项目与老旧小区改造同步实施。

　　2. 可结合“三旧”改造项目，按比例或一定额度从中提取老旧小区改造资金，统筹用于辖区内老旧小区改造。

　　3. 各区政府在每年土地出让金收益中，可提取0.5%—2%用于老旧小区改造专项资金，也可使用国有住房出售收入存量资金用于老旧小区改造。

　　4. 可申请中央财政补助、中央预算内投资、省级资金补助和发行政府专项债筹集改造资金。

　　市级财政每年安排专项经费，采取竞争性分配方式对各区老旧小区改造进行补贴。竞争性分配方案另行制定。

　　（二）社会资本。区政府可成立区级城市更新公司或引入企业参与老旧小区改造，通过对既有建筑“留、改、拆、建”，活化利用低效闲置用地等方式，合理调整使用功能，适当增加经营性功能，获得建设资金和后续管养资金，促进小区实现长效管养。鼓励原产权单位对房改房给予资金支持。

　　（三）专业经营单位。引导专业经营单位履行社会责任，明确相关设施设备产权关系，出资参与小区改造中相关管线设施设备的改造提升。落实税费减免政策，专业经营单位参与政府统一组织的老旧小区改造，对其取得所有权的设施设备等配套资产改造所发生的费用，可以作为该设备的计税基础，按规定计提折旧并在企业当期费用税前扣除；所发生的维护管理费用，可按规定计入企业当期费用税前扣除。

　　（四）居民出资。建立激励机制，引导居民出资，落实居民出资责任，健全群众参与机制。政府优先对居民改造意愿强、参与积极性高、有出资意愿的小区实施改造。居民可采取以下四种方式或其他方式出资参与改造：

　　1. 直接出资参与改造，居民通过集资对楼栋本体（如屋面、外墙、防盗门、楼梯间等）进行修缮；也可通过捐资捐物、投工投劳参与改造。

　　2. 让渡小区公共收益（如户外广告、停车、社区低效空间再利用等收益），通过引入规模化运营企业运营，用于小区的改造和日常维护管理。

　　3. 完善小区后续管养，小区改造前居民集资建立后续管养基金，并承诺引入专业物业管理或准物业管理的，优先纳入改造计划。

　　4. 支持小区居民提取公积金，用于加装电梯等自住住房改造，对于集资加装电梯的居民，各区政府根据实际可给予适当的财政补助。鼓励居民结合小区改造进行户内改造或装饰装修、家电更新。

　　五、金融支持

　　（一）量身制定融资方案。金融机构要紧密结合老旧小区改造模式特点，推进业务创新、流程创新，开发适宜金融产品。对融资规模较大的改造项目，可通过银团贷款等方式，集中金融资源，给予融资支持。

　　（二）支持片区改造项目融资。对于片区统筹平衡模式或跨片区组合平衡模式生成的老旧小区改造项目，探索在本区内跨项目统筹、开发运营一体的新模式，实行统一规划、统一实施、统一运营，实现项目资金平衡，金融机构可通过整体授信方式提供融资支持。

　　（三）支持项目以预期收益提供融资增信。对于小区混合改造类的项目，能够通过新建、改扩建用于公共服务的经营性设施，金融机构可以相关设施改造后产生的收益作为还款来源，为改造项目提供融资支持。

　　六、保障措施

　　（一）强化组织领导。市城市更新工作领导小组负责指导全市老旧小区改造工作，审议五年工作方案、改造规划、年度改造计划等重要文件；市住房城乡建设局负责统筹全市老旧小区改造项目实施和政策制定工作，市各职能部门根据职能分工制定老旧小区改造配套政策。

　　（二）强化居民共建的参与机制。建立和完善党建引领城市基层治理机制，充分发挥社区党组织的领导作用，统筹协调社区居民委员会、业主委员会、产权单位、物业服务企业等共同推进改造。搭建沟通议事平台，利用“互联网+共建共治共享”等线上线下手段，开展小区党组织引领的多种形式基层协商，主动了解居民诉求，促进居民形成共识，发动居民积极参与改造方案制定、引导居民出资、配合施工、参与监督和后续管理、评价和反馈小区改造效果等。做好宣传引导，提高社会各界对老旧小区改造的认识，着力引导群众转变观念，变“要我改”为“我要改”，形成社会各界支持、群众积极参与的浓厚氛围。

　　（三）加强协调联动。充分调动市、区、街（镇）力量，市各职能部门与各区政府紧密配合，加强部门间联动，引导各类企业有效对接，建立集聚发力、各司其职、通力合作的联动工作机制。

　　（四）加强政策保障。部门协作合力创新改造机制体制，建立1+N配套政策体系（1个实施方案，N个配套政策），推动社会力量和居民积极参与老旧小区改造。（见附件2）

　　七、任务分工

　　（一）各区政府。建立健全工作机制，统筹本区老旧小区改造工作，负责组织对本区老旧小区开展摸查，编制五年工作方案、改造规划、年度改造计划，开展片区策划；负责整合资源筹集改造资金，引入社会资本，指导参与企业、区职能部门、街（镇）等单位实施改造，强化资金监管；组织将小区内公共区域供水、供电、供气等专业管线移交相关专业经营单位管理；建立和完善党建引领城市基层治理机制，提升小区社会治理水平，建立长效管养机制，推动建设政务服务、养老、托育等便民服务体系，为企业入驻社区提供便利条件，协助提供场地使用证明等材料；做好信访维稳、宣传等工作。

　　（二）市住房城乡建设局。统筹全市老旧小区改造工作，研究制定相关政策，编制全市改造规划和实施计划；建立健全老旧小区数据库，对改造项目进行动态监督和精细化管理，协调工作中遇到的问题；指导各区政府结合城市更新改造、人居环境提升、历史建筑保护等工作推进老旧小区改造；研究完善物业管理长效机制，研究制定相关的资金支持和奖励措施；配合申报中央财政补助及政府专项债工作；统筹老旧小区改造中涉及智慧社区相关工作。

　　（三）市发展改革委。负责审核老旧小区改造工作年度固定资产投资计划、指导立项等；与市住房城乡建设局共同负责中央预算内投资计划申报和使用监督等；负责统筹政府专项债申报。

　　（四）市财政局。负责市级财政资金的预算审核，安排竞争性补贴资金；协助中央财政补助的申报和使用监督等，配合政府专项债申报。

　　（五）市规划和自然资源局。负责指导老旧小区改造规划报建、用地等工作，指导历史文化街区保护和活化利用工作，组织老旧小区电梯加装工作，负责推广社区设计师制度，指导、协助在区级土地公开出让时将周边老旧小区改造配建项目纳入出让公告一并实施。

　　（六）市地方金融监管局。负责鼓励金融机构开发支持老旧小区改造相关金融产品，指导老旧小区改造项目融资主体与金融机构沟通，提供融资相关材料。

　　（七）市国资委。负责指导市属国有企业在老旧小区改造中发挥公益性主体作用，积极参与公共基础设施、市政设施和公共服务设施等改造工作，并鼓励市属国有企业打造智慧城市标杆项目，助力智慧城市运营生态圈营造。

　　（八）市商务局。负责指导老旧小区业态更新，鼓励社区超市、品牌连锁便利店等便民服务企业入驻，支持末端配送企业参与老旧小区改造。对于历史文化保护活化类项目，推动引入老字号企业。

　　（九）市交通运输局。负责指导、协调区对应职能部门实施老旧小区路面修复、停车场建设和改造等工作。

　　（十）市水务局。负责统筹并指导区对应职能部门实施老旧小区一户一水表、二次供水等户外供水设施改造和排水单元雨污分流改造等工作。

　　（十一）市林业园林局。负责指导区对应职能部门实施老旧小区绿化建设、口袋公园建设等工作。

　　（十二）市民政局。负责统筹并指导区对应职能部门实施老旧小区改造中配套建设养老、社区议事厅等设施；完善广州社区治理模式，发动多元主体积极参与，共同改善社区环境，解决社区问题，提高服务水平，形成共建共治共享的社区治理格局。

　　（十三）市城市管理综合执法局。负责指导老旧小区垃圾分类、环境卫生提升；指导燃气企业开展管道燃气入户、燃气管道设施设备改造工作；指导各区推进违法建设治理工作。

　　（十四）市工业和信息化局。负责统筹并指导区对应职能部门实施智慧灯杆建设工作。

　　（十五）市卫生健康委。负责统筹并指导区对应职能部门实施老旧小区改造中涉及公共卫生设施和托育设施的增设或改造计划。

　　（十六）市教育局。负责统筹并指导区对应职能部门实施老旧小区改造中涉及幼儿园等教育设施的增设或改造工作。

　　（十七）市公安局。负责统筹并指导区对应职能部门实施老旧小区安防设施的建设改造工作，配合支持利用无人机航拍老旧小区影像资料等工作。

　　（十八）省通信管理局广州市通信建设管理办公室。负责指导老旧小区通信管网等设施设备改造工作。

　　（十九）专业经营单位。对老旧小区改造中涉及信箱、水（供水）、电、气、通信等管线设备进行改造；积极履行社会责任，出资参与小区改造中相关管线设施设备的改造提升。对口职能部门指导，安排专人对接，确保工程质量、进度，做到安全、整洁、文明施工。

　　附件：

　　1. 广州市老旧小区改造（2020—2025年）工作计划表

　　2.配套政策及保障机制

附件1

广州市老旧小区改造（2020—2025年）工作计划表

附件2

配套政策及保障机制

　　一、落实社区设计师制度。有序推进社区设计师工作，鼓励各区邀请高等院校、规划、勘察、设计单位及相关社会组织等单位作为顾问单位，组织相关专家进社区参与改造和对方案评审，从设计源头提升项目品质。

　　二、建立后续管养长效管理机制。在改造方案征求居民意见环节的同时，同步就老旧小区引入后续管养、建立后续管养基金、居民出资参与改造方式征求居民意见，业主同意实施日常管养并承诺交纳物管费用、维护基金的和居民参与度高的老旧小区优先纳入改造计划或提前实施改造工程，并统筹倾斜养老、托育、文化、体育、邮政快递等公共服务设施资源优先配置。

　　创新多元物业管养模式，引导小区强化后续管养。按照居民意愿确定具体模式、服务内容、服务标准和收费标准。对具备条件的老旧小区，由物业服务企业按照合同约定提供专业管理服务；对业主消费水平较低、共有部分营利能力较弱的，由业主大会、业主委员会组建日常管养服务队伍自行管理；鼓励采用“物业管理+城市管理”模式，拓展服务范围，增加营利渠道。确无法实现居民全额付费管养的，由各区政府负责，其中安保服务可依法通过购买服务等方式委托市、区保安公司负责，将环卫保洁等服务纳入属地公共环卫保洁范畴。区政府可对“投资、设计、建设、运营、管理一体化”项目运营期前三年适当给予补助，具体补助方式由各区政府结合项目实际情况确定。

　　三、建立产业导入机制。在对老旧小区改造的同时，支持具备商业价值的老旧房屋用途变更，同步更新业态，引入社区便利店、快递等便民服务企业。对于历史文化保护活化类项目，积极引入老字号企业等参与，鼓励以收购、产权置换等方式对历史建筑进行合理利用，按《广州市促进历史建筑合理利用实施办法》（穗府办规〔2020〕3号）执行。

　　四、探索存量资源整合利用机制。充分利用小区存量资源，推进成片连片空间整合，将政府公房（不含非公产类直管房）、低效公共空间、地下空间、其他设施，改作公共服务设施、社区专项服务设施等，满足居民需求的同时增强小区自我“造血”功能。合理拓展改造实施范围，推进相邻小区及周边地区联动改造，加强服务设施、公共空间共建共享。

　　五、探索增建公共服务设施机制。对存量资源整合利用后仍不能满足居民需求的小区，研究出台增建公共服务设施的支持政策措施，在不违反国家法律法规和工程建设标准强制性条文规定的前提下，可适当调整建筑密度、容积率等技术指标。鼓励利用存量公房或通过拆除违建、私房置换、加建装配式临时建筑等方式增建公共服务设施。

　　六、完善综合评估机制。根据老旧小区年度实施计划，每年开展综合评估，从工作统筹、实施进度、文明施工、资金使用、改造成效、居民满意度等方面进行全流程、全方位评估，评估结果在市城市更新工作领导小组会上通报。