广州市城市更新局根据有关法律、法规以及国土资源部、省政府的有关规定及《广州市城市更新办法》，结合广州实际，在《关于印发〈广州市旧村庄改造成本核算指引〉的通知》（穗旧改办〔2012〕48号）的基础上整理起草了《广州市旧村庄全面改造成本核算指引》（征求意见稿），依据相关规定，现公开征求社会公众意见。
　　对《广州市旧村庄全面改造成本核算指引》（征求意见稿）所提意见，请于2016年2月22日前发出。意见反映的途径：
　　1.在广州市城市更新局网站"调查征集"栏目提交；
　　2.发送至电子邮箱：gzscsgxj＠126.com；
　　3.发送传真：020-83887624；
　　4.邮寄至广州市越秀区建设大马路10号珠江规划大厦23楼广州市城市更新局（邮政编码：510060）。 社会公众在提交意见时请留下姓名和联系方式，以便进一步联系。
　　附件：《广州市旧村庄全面改造成本核算指引》（征求意见稿）

广州市城市更新局
2016年1月22日

广州市旧村庄全面改造成本核算指引(征求意见稿)

　　第一条  为进一步明确城市更新片区策划方案、项目实施方案的编制和审核阶段旧村庄全面改造成本核算标准，规范旧村庄全面改造成本核算方式，科学控制决策阶段项目改造成本估算，加快推进城市更新改造工作，根据《广州市城市更新办法》，制订本指引。
　　第二条  旧村庄改造成本包括前期费、临迁费、拆运费、复建费及农转用、不可预见费等费用，主要改造成本构成详见附件。
　　第三条  前期费用主要包括基础数据调查费（主要是土地、房屋测绘、附着物清点及成果核查）、片区策划方案编制费、项目实施方案编制费等，按国家有关规定核算并计入改造成本。
　　第四条  现状建筑拆运费按不高于每平方米30元的标准核算（包括含拆卸、余泥排放等费用）；搬家补偿费按每户2000元的标准核算（含搬出、搬进费用）；屋内装有电话、有线电视等设施需迁移的，按每户200元计算迁移费。
　　第五条  历史建筑保护费用（迁建或修缮）根据具体的历史建筑保护方案确定，并计入改造成本。
　　第六条  在不突破规划建筑总量极限的情况下，旧村庄改造范围内安置住宅复建总量可按照每栋或者"一户一宅"两种方式进行核定。住宅复建总量不含住宅公建配套建筑面积。
　　（一）以每栋的方式核定的，住宅复建总量按照每栋住宅280平方米乘以改造范围内合法的住宅总栋数；或以合法住宅建筑基底总面积的3.5倍，并以不超过10%的比例上浮后核定。
　　（二）以"一户一宅"的方式核定的，住宅复建总量按照每户280平方米乘以改造范围内的总户数进行核定。"户"的核定标准按照本市村庄规划建设管理的相关规定执行。
　　以上所称"合法住宅建筑"指有房屋产权证、村镇建房许可证、宅基地证、2007年6月30日前的有关批准使用房屋宅基地的证明或区政府实施村民建房登记管理的证明等。
　　第七条  旧村庄改造范围内安置住宅复建改造成本的核定有以下几种情形：
　　（一）现状合法住宅建筑总量不超过核定复建总量的情况下，准予按照按1：1复建，并计入改造成本；其与复建总量差额可作为安置住宅权益面积予以复建，权益面积建安费用由村民自筹，不计入改造成本。
　　（二）现状合法住宅建筑总量超过核定复建总量的情况下，按核定复建总量复建，超出面积可按房屋重置价给予货币补偿，或在不超过集体经济物业复建总量的前提下，按照住宅租金收益和物业租金收益相当的原则确定比例，优先折算转化为集体商业物业，计入改造成本。
　　（三）2007年6月30日前建成的上述合法建筑之外的历史建筑，可按每平方米1500元核算给予建安成本补偿，计入改造成本。
　　（四）2007年6月30日之后建成的违法建筑，不计入改造成本。
　　以上所称"现状合法住宅建筑"指有房屋产权证、村镇建房许可证、宅基地证及2007年6月30日之前建成经村集体经济组织批准的三层半以下房屋。
　　村民户籍证明应取得当地公安机关确认，其中用于核算住宅权益面积的村民户数应由区审核符合一户一宅的条件。
　　第八条  旧村庄改造范围内集体经济物业复建总量可按现有建筑面积或用地范围两种方式核定。
　　（一）以现有建筑面积方式核定的，集体经济组织物业合法建筑面积按1：1核定复建量；2007年6月30日之前建成的无合法证明的建筑，按照现有建筑面积2：1核定复建量，剩余面积可按建安成本价计入改造成本；2007年6月30日之后建成的违法建筑，不予核定。
　　（二）以用地范围方式核定的，包括纳入旧村庄改造范围的村级工业园、堆场、货仓、露天停车场等用地，参照《广州市城市更新办法》有关村级工业园的相关政策，即按现有用地面积和容积率1.8（毛）计算权益建筑面积，其建安费用由村集体自筹，不计入改造成本。
　　改造主体可根据实际情况选择一种或混合使用两种方式核算村集体经济物业复建总量。纳入旧村庄改造的现状合法建设用地属于已批准未建或已建但尚未达到已批准建设规模的情况，可按批准建设规模补足复建集体经济物业权益建筑面积，其建安费用由村集体自筹，不计入改造成本。
　　第九条  2007年6月30日之前建成的无合法证明的住宅和村集体物业建安成本价按每平方米1500元核算。具体补偿标准由村集体在不突破房屋建筑成本补偿核定总价的前提下自行拟定并统筹实施。
　　第十条  临迁费标准应参照房屋管理部门最新发布的《广州市房屋租金参考价》，结合该区域市场实际租金和村所在区域的租金市场水平评估确定。住宅临迁单价可在每平方米每月20元至40元范围内、集体经济物业等商业面积临迁单价可在每平方米每月30元至60元范围内适当浮动。
　　合法的房屋建筑与2007年6月30日之前建成的无合法证明的建筑，可按3年临迁时间核算临迁费用（即"准予复建的住宅建筑面积×临迁单价×36+准予复建的集体物业建筑面积×临迁单价×36"）。复建安置建筑的权益面积不得计算临迁费。2007年6月30日之后建成的违法建筑，不得计算临迁费。
　　第十一条  旧村庄改造范围内规划的市政配套设施及公共服务设施等设施用地应当与融资用地同步转为国有，并无偿交由政府及相关部门统筹使用。改造范围内变电站、燃气调压站、加压泵站、邮政所、医院、加油站等经营性的城市基础设施中新建或超原规模扩建部分投资不计入改造成本，其他非经营性的城市基础设施建设投资均计入改造成本，优先配套建设。
　　第十二条  复建成本的计算应根据复建住宅及其配套设施，复建经济物业的建设等级，严格按照《旧村庄改造成本构成一览表》核定的综合单价（包含前期费、含深基坑支护地下室的单体建安工程费、小区配套设施费、不可预见费等）标准执行。
　　第十三条  整合权属范围外周边地块的改造成本，按照政府土地整备有关规定由专业机构进行评估。

　　第十四条  不可预见费按总改造成本的3%计算，确实需要突破的，最高不超过5%，用于村集体统筹实施安置补偿过程实际需发生的但未纳入改造成本的部分费用。包括动迁奖励、风险评估、拆迁补偿方案编制、集体经济物业租赁合同提前解约、停业损失补偿等未计入改造成本的费用。
　　第十五条  选择货币补偿的按照政府土地整备有关规定计算，不得重复计算复建费用。
　　第十六条  改造旧村庄个案需突破以上条款规定核算标准或需在成本构成所列项目以外新增加专项成本的，需充分论证说明，并提交相应的原始资料供审核。
　　第十七条  具体细化的补偿标准和操作办法由村集体在不突破总体改造成本的前提下自行拟定并统筹实施。
　　第十八条  本指引自2015年X月X日起实行，有效期两年，由广州市城市更新局负责解释。

　　附件：旧村庄改造成本构成一览表

旧村庄改造成本构成一览表

  复建房建安成本一览表