申请人：黄**

　　被申请人：广州市增城区住房和城乡建设局

　　申请人黄**不服被申请人广州市增城区住房和城乡建设局于2020年6月30日作出的《处理意见书》（增住建复〔2020〕***号，以下简称“***号《处理意见书》”），向本局申请行政复议，本局已依法予以受理。被申请人已依法向本局提交了《行政复议答复书》及有关证据材料，现本案已经审结。

　　申请人请求：撤销被申请人广州市增城区住房和城乡建设局于2020 年6月30日作出的***号《处理意见书》。

　　申请人称：此份《处理意见书》，税局与开发商都不认，增城住建局起不到监管作用。开发商捆绑高价装修，增城住建局却查不到。

　　被申请人在***号《处理意见书》中“关于业主提及的‘双合同’以及对装修协议条款有异议事宜”，被申请人对开发商“广州市**房地产开发有限公司”（**地产集团有限公司子公司）在房地产销售过程中违反“穗建房产〔2017〕1616号”之二“严格落实商品销售管理措施，进一步强化商品房价格管理……销售价格不得高于备案价格”文件违规分拆房价销售（即市场上统称“双合同”）的行为的调查流于形式，并没有尽到监管的责任，具体理由如下：

　　被申请人认定开发商广州市**房地产开发有限公司的销售没有进行“双合同”即分拆房价的销售行为，然而在申请人和其他邻居与广州市**房地产开发有限公司就“装饰装修合同纠纷”在广州市仲裁委员会仲裁庭审中，开发商公然声称装修款就是房款，也即房款是被他拆分成预售合同的备案价和装修合同的装修款，有广州**房地产开发有限公司提交仲裁委员会仲裁申请和证明装修款即为房款的证据，且有该楼盘*-****房业主判决结果中明确装修款就是房款的一部分。但被申请人却无视该证据，认定开发商广州市**房地产开发有限公司不存在违规销售行为，且被申请人市场科代表**科长称就算开发商是违规“双合同”也没有相关法规去处罚开发商，申请人有理由怀疑被申请人存在包庇、推诿的行为。

　　恳请广州市住房和城乡建设局依法做出公正核查处理。

　　被申请人答复称：一、案件处理程序符合规定，不存在行为不当。根据《广州市房屋交易监督管理办法》第二十七条：“（二）询问房地产开发企业、房地产中介服务机构的工作人员、要求其对有关检查事项作出说明”，被申请人于2020年6月9日，向广州市**房地产开发有限公司（下称开发公司）发出《广州市增城区住房和城乡建设局关于核查****花园项目销售情况的函》，开发公司于2020年6月12日将核查情况书面答复被申请人及提供核查材料。根据《信访条例》第三十二条：“信访事项应当自受理之日起60日内办理”，被申请人于6月30日作出***号《处理意见书》。核查程序、信访答复程序符合相关规定。

　　二、申请人提供证据不足，被申请人核查暂未发现违规行为，处理意见并无不当。申请人于2020年6月3日通过现场来访反映“双合同”违规问题，根据2020年6月12日开发公司提供的商品房买卖合同、装修协议，以及书面答复内容等材料，经核查，申请人与开发公司签订的商品房买卖合同总价格为927246元，备案价格为951270.95元，合同价格未超出备案价。而商品房买卖合同约定房屋交付性质为毛坯标准，后申请人委托**（广州）装饰工程有限公司办理所购物业装修事宜并签订装修协议。

　　申请人反映与对**（广州）装饰工程有限公司签订的装修协议条款存在异议，属民事合同纠纷，应当通过司法途径解决。因此，被申请人对申请人作出“业主与开发企业签订的商品房买卖合同约定房屋交付性质为毛坯标准，后业主委托**（广州）装饰工程有限公司办理所购物业装修事宜并签订装修协议。基于业主已签订装修协议，被申请人在职能范围并无权责对签订的装修协议性质进行判定。如业主对该份装修协议的合法性及有效性存在异议，建议业主理性循仲裁、诉讼等司法途径寻求协助，从司法角度对装修协议的性质进行有效界定，切实保障自身合法权益”的处理意见并无不当。

　　综上，被申请人作出的***号《处理意见书》查明事实清楚、适用法律正确、程序合法，应当维持。

　　本局查明：2017年11月15日，申请人与广州市**房地产开发有限公司（以下简称“**房地产公司”）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定涉案房屋的总价格为927246元。同日，申请人、**房地产公司、**（广州）装饰工程有限公司三方签订《房屋室内装修合同》和《房屋室内装修确认书》，约定涉案房屋装修的总价款为670720元。
    2020年6月3日，申请人和其它业主向被申请人共同反映**房地产公司存在违反限价政策行为，请求被申请人对**房地产公司停业整改，暂停网签资格，纳入失信名单，依法处罚**房地产公司违反限价政策行为，责令**房地产公司撤销对申请人以房款替代装修款的仲裁请求及赔偿申请人损失。申请人据此提交了《举报书》。

　　2020年6月9日，被申请人向**房地产公司发出《广州市增城区住房和城乡建设局关于核查****花园项目销售情况的函》，上载：“近期，我局收到多名诉求人反映你司在销售****花园时，存在超出备案价销售、扣押装修协议等行为，现请你司核查相关情况是否属实，于收到本函之日起5个工作日内将核查情况函复我局，并提供相应的商品房买卖合同及装修协议等资料”。**房地产公司已签收该函件。

　　2020年6月12日，**房地产公司以《关于核查****花园项目销售情况的说明》回复，称：“一、关于备案价的说明，我司当年在销售****花园时，与业主所签订的是商品房买卖合同价格是低于备案价的，不存在超备案价销售行为。二、关于合同的说明，业主与我司签订的是商品房买卖合同，与**（广州）装饰工程有限公司签订的是房屋室内装修合同。三、关于扣押装修合同的说明，我司可向装修公司提出请求并代给到交齐装修款的业主，不存在扣押合同不予取回的情况。”

　　2020年6月30日，被申请人作出***号《处理意见书》，告知申请人“业主与开发企业签订的商品房买卖合同约定房屋交付性质为毛坯标准，后业主委托**（广州）装饰工程有限公司办理所购物业装修事宜并签订装修协议。基于业主已签订装修协议，我局在职能范围并无权责对签订的装修协议性质进行判定。如业主对该份装修协议的合法性及有效性存在异议，建议业主理性循仲裁、诉讼等司法途径寻求协助，从司法角度对装修协议的性质进行有效界定，切实保障自身合法权益”。

　　2020年7月29日，申请人不服被申请人作出的***号《处理意见书》，认为被申请人对违规分拆房价销售行为的调查流于形式，并没有尽到监管的责任，向本局提起行政复议, 请求撤销被申请人作出的***号《处理意见书》。本局已依法予以受理。在申请人提交的证据材料中，被申请人作出的《政府信息公开申请答复书》（增住建公开〔2020〕**号）载明:“经审核，广州市增城区永宁街**路**号*幢***房（商品房预售许可证号：穗房预（网）字第2017****号）备案总价为951270.95元，建筑面积单价为9985元／平方米”。

　　以上事实有***号《处理意见书》《广州市增城区住房和城乡建设局关于核查****花园项目销售情况的函》《关于核查****花园项目销售情况的说明》《广州市商品房买卖合同（预售）》《房屋室内装修合同》《房屋室内装修确认书》《政府信息公开申请答复书》（增住建公开〔2020〕**号）《仲裁申请书》《庭后补充提供证据清单》等证据证实。

　　本局认为：

　　根据《广东省商品房预售管理条例》第四条：“省人民政府建设行政主管部门和市、县人民政府建设行政主管部门或者房地产管理部门，负责本行政区域内商品房预售管理和本条例的组织实施。”《广州市房屋交易监督管理办法》第三条第一款：“市房地产行政主管部门负责本市房屋交易的监督管理工作，组织实施本办法。”以及《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》第三条：“各级住房城乡建设主管部门及法律法规授权的管理机构（包括地方人民政府按照职责分工独立设置的城乡规划、房地产市场、建筑市场、城市建设、园林绿化等主管部门和住房公积金、风景名胜区等法律法规授权的管理机构）应当设立并向社会公布违法违规行为举报信箱、网站、电话、传真等，明确专门机构负责举报受理工作”的规定，被申请人作为增城区的房地产行政主管部门，具有对本行政区域内商品房预售活动进行监督管理的职责，有权受理申请人来访反映的****花园项目销售问题并作出处理决定。

　　本案中，申请人在举报书提出的投诉举报诉求包括：1、被投诉举报人违反限价政策，要求被申请人作为主管部门予以查处。2、要求被申请人协调解决损失赔偿问题，对此被申请人应当按照职责对申请人提出的问题逐一进行答复。合同当事人对《房屋室内装修合同》的效力与应否履行发生争议的，一般应当通过提起民事诉讼或者申请仲裁机构仲裁认定，行政机关在履行监管职责过程中无法律依据，确实无权对合同是否有效直接作出认定，就当事人之间的纠纷，可以告知当事人在法定期限内先行通过提起民事诉讼或者申请仲裁的方式对合同的效力进行认定。但本案中，被申请人未针对申请人提出的**房地产公司存在违反限价政策的质疑，进行调查、核实，对被投诉举报人是否存在申请人举报的违法事实均未进行明确答复，被申请人作出***号《处理意见书》存在主要事实不清的问题。

　　本局决定：根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（三）项的规定，撤销被申请人作出的《处理意见书》（增住建复〔2020〕***号），责令被申请人对申请人的申请事项重新作出答复。

　　申请人如不服本复议决定，可在收到本复议决定书之日起15日内，向有管辖权的法院提起行政诉讼。

　　广州市住房和城乡建设局

　　2020年10月16日