申请人：沈**

　　被申请人：广州市海珠区住房和城乡建设局

　　申请人不服被申请人于2020年11月16日作出的《答复意见书》（海建局信访〔2020〕***号），于2020年12月9日向本局申请行政复议，本局依法予以受理。被申请人已依法向本局提交行政复议答复书及有关证据、依据材料，本案现已审查终结。

　　申请人请求：

　　就2020年11月16日《答复意见书》（海建局信访〔2020〕***号）申请行政复议，并要求按照《广州市物业管理暂行办法》和穗建物业（2020）177号文，指导成立筹备组、业委会。

　　申请人称：

　　海珠区住建、海珠区**街，拒不认可《广州市物业管理暂行办法》，拒不认可市住建局穗建物业177号文，强行指定筹备组组长，强行指定居委代表作副组长，强行安插筹备组代表。意图控制、拖延成立小区业委会。详见“关于《广州市海珠区住房和建设局》海建局访〔2020〕***号答复意见书申请行政复议”书。

　　业主要求本次业委会筹备均按《广州市物业管理暂行办法》执行，使用现行法。

　　被申请人答复称：

　　一、被申请人作出的《答复意见书》（海建局信访〔2020〕***号）内容符合法律法规规定

　　（一）关于筹备组成员的问题

　　《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）第十条：“首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。”

　　申请人及其他业主提交的《异议书》第一点异议认为居委会代表作为筹备组成员于法无据，但《业主大会和业主委员会指导规则》已明确规定居民委员会代表可作为筹备组成员，且被申请人在《答复意见书》（海建局信访〔2020〕***号）答复内容为“因此，居民委员会代表可作为首次业主大会会议筹备组成员，**社区居民委员会代表参加筹备工作符合上述规定”，而并非申请人行政复议申请所述被申请人“拒不认可《广州市物业管理暂行办法》及《广州市住房和城乡建设局关于印发<成立业主大会和选举业主委员会工作指引>的通知》（穗建物业〔2020〕177号）”。

　　住房和城乡建设部于2009年12月1日印发《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）目前为有效的规范性文件，街道办事处根据工作实际执行上述文件并无不妥。申请人如认为建房〔2009〕274号文件与穗建物业〔2020〕177号文件存在相悖之处，可在向法院提起行政诉讼时一并提出规范性文件合法性审查。

　　（二）关于异议处理方式不妥的问题

　　申请人及其他业主对**街道办事处接收异议的处理方式提出异议，被申请人经与**街道办事处沟通了解，**街已于2020 年11月2日在**花苑AB区内公示了《重新公示**花苑AB 区首次业主大会会议筹备组成员名单的通知》,对接收、处理异议方式予以纠正，并按相关法律规定重新公示。

　　因此，关于异议处理方式不妥的问题，被申请人已按照实际情况予以答复。

　　二、申请人此次提出的行政复议内容并未在《异议书》中提出，以其为由要求撤销被申请人作出的《答复意见书》（海建局信访〔2020〕***号）于法无据

　　《中华人民共和国行政复议法》第十五条规定：“对本法第十二条、第十三条、第十四条规定以外的其他行政机关、组织的具体行政行为不服的，按照下列规定申请行政复议……（三）对法律、法规授权的组织的具体行政行为不服的，分别向直接管理该组织的地方人民政府、地方人民政府工作部门或者国务院部门申请行政复议……”

　　申请人在《异议书》中提出两点异议：1.认为居委会代表作为筹备组成员于法无据；2.认为**街道办事处接收异议的处理方式不妥。

　　针对上述异议，被申请人已逐一予以答复。而申请人此次提出行政复议的理由之一认为属地街道代表作为筹备组组长不妥，此理由并未在《异议书》中提出，申请人以此为由撤销被申请人作出的《答复意见书》（海建局信访〔2020〕***号）于法无据。

　　同时，申请人此次申请行政复议的内容并非请求撤销被申请人作出的《答复意见书》（海建局信访〔2020〕***号），而是要求被申请人、**街道办事处按照其行政复议的内容指导**花苑筹备组组长的产生及后续的业主组织指导工作，已属于被申请人作出《答复意见书》（海建局信访〔2020〕***号）之外的其他行政行为。

　　三、申请人提出被申请人对于业主异议避而不回的情况与实际情况不符

　　关于**花苑筹备成立业主大会有关事宜，被申请人先后于2020 年11月27日、12月15日会同**街道办事处组织业主代表召开协调会和筹备工作会议，并在会上进行政策法规宣传和指导。

　　2020年12月15日，**花苑AB区首次业主大会会议筹备组第三次工作会议（以下简称“第三次会议”）已就申请人行政复议内容中提出的筹备组组长问题达成一致共识：小区筹备组组长由街道办代表担任，副组长由业主代表担任。

　　2020年12月18日，被申请人工作人员致电申请人了解情况， 申请人已确认对上述会议决定事项无异议。

　　综上所述，被申请人作出《答复意见书》（海建局信访〔2020〕***号）符合法律法规规定，申请人的复议请求于法无据，请求广州市住房和城乡建设局对被申请人作出的《答复意见书》（海建局信访〔2020〕***号）依法予以维持。

　　本局查明：

　　2020年10月21日，广州市海珠区人民政府**街道办事处（以下简称“**街道办”）在广州市海珠区**花苑AB区小区（以下简称“**花苑AB区”）公示了《关于公示**花苑AB区首次业主大会会议筹备组成员名单的通知》。

　　2020年10 月23 日，广州市海珠区**花苑小区包括申请人在内的部分业主联名向被申请人和**街道办提交《异议书》提出：一、业主大会筹备组组成不当，居委会代表作为筹备组成员不符合《广州市物业管理暂行办法》第二十一条规定；二、**街道办在《关于公示**花苑AB区首次业主大会会议筹备组成员名单的通知》中处理异议的方式违反了《广州市物业管理暂行办法》第二十四条的规定。

　　2020年11月2日，**街道办公示了《重新公示**花苑AB区首次业主大会会议筹备组成员名单的通知》。

　　2020年11月16日，被申请人作出《答复意见书》（海建局信访〔2020〕***号），回复如下：一、居民委员会代表可作为首次业主大会会议筹备组成员、**社区居民委员会代表参加筹备工作符合《业主大会和业委会指导规则》；二、**街道办事处已于2020年11月2日在**花苑 AB区内公示了《重新公示**花苑AB区首次业主大会会议筹备组成员名单的通知》，明确：“现小区部分业主认为街道办接收异议的处理方式违反《广州市物业管理暂行办法》有关规定，现对接收、处理异议方式予以纠正，并按相关法律规定重新公示。”

　　2020年11月23日，**街道办发布《关于**街**花苑AB区成立首次业主大会会议筹备组的公告》，告知**花苑AB区全体业主首次业主大会会议筹备组成员名单。

　　2020年12月9日，申请人不服被申请人作出的《答复意见书》（海建局信访〔2020〕***号），向本局申请行政复议。

　　本局认为：

　　一、根据《物业管理条例》第五条第二款“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”，《广东省物业管理条例》第五条规定：“街道办事处、乡镇人民政府会同物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，协调处理物业管理中的纠纷。居民委员会、村民委员会予以协助和配合。”以及《广州市物业管理暂行办法》第五条第二款规定：“街道办事处、镇人民政府会同区分局、县级市房地产行政主管部门指导、协助本辖区业主大会成立和业主委员会选举工作，监督业主大会、业主委员会和物业服务企业日常活动，调解处理物业管理纠纷。”根据上述规定，指导、协助本辖区业主大会成立和业主委员会选举工作是被申请人法定的职责，被申请人有权对申请人的异议进行处理。

　　二、根据《广东省信访条例》第四十六条规定，“信访事项应当自受理之日起六十日内办结；情况复杂的，经本机关负责人批准，可以适当延长办理期限，但延长期限不得超过三十日，并告知信访人延期理由。法律、行政法规另有规定的，从其规定。”被申请人在2020年10月23日收到申请人的投诉后，被申请人于2020年11月16日作出《答复意见书》（海建局信访〔2020〕***号）。被申请人在法定期限内对申请人的投诉依法受理并作出处理意见，程序合法。

　　三、关于成立业主大会会议筹备组依据适用的问题。《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）是住房和城乡建设部在2009年12月印发的规范性文件。《广州市物业管理暂行办法》是2014年5月1日施行的广州市的政府规章，效力位阶高于《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）。根据上位法优于下位法的法律适用原则，本案**花苑首次业主大会会议筹备组成立适用《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号），将居民委员会代表作为首次业主大会会议筹备组成员不符合规定，案涉《答复意见书》（海建局信访〔2020〕***号）的第一点意见属于适用依据错误，依法应予以撤销。鉴于《广州市物业管理条例》已于2021年1月1日生效，被申请人可依据《广州市物业管理条例》的相关规定指导街道办事处开展物业管理相关工作。

　　四、关于接收、处理异议方式的问题。《广州市物业管理暂行办法》第二十四条规定：“街道办事处、镇人民政府应当将拟定的筹备组成员名单、基本情况、联名推荐人数等情况向全体业主公示，公示时间不少于15日。拟定的筹备组成员名单公示期满，业主无异议或者异议不成立的，街道办事处、镇人民政府应当向全体业主发布筹备组成立的公告并附具筹备组成员名单。”申请人及其他业主对**街道办事处接收异议的处理方式提出异议后，被申请人根据**街道办已纠正的情况予以回复，并无不妥。

　　综上所述，被申请人作出的《答复意见书》（海建局信访〔2020〕***号）适用依据错误，根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第三项的规定，本局决定：

　　撤销被申请人2020年11月16日作出的《答复意见书》（海建局信访〔2020〕***号）。

　　申请人如对本决定不服，可以自收到本决定书之日起15日内，向有管辖权的法院提起行政诉讼。

　　广州市住房和城乡建设局

　　2021年3月4日