申请人：吴*

　　申请人：梁*

　　申请人：喻*

　　申请人：徐*

　　申请人：梁*

　　被申请人：广州市海珠区住房和建设局

　　第三人：****服务股份有限公司

　　申请人吴*、梁*、喻*、徐*、梁*不服被申请人广州市海珠区住房和建设局于2020年9月2日作出的《物业管理区域备案回执》（海建物业区域备案〔2020〕****号），向本局申请行政复议，本局依法予以立案受理，现已审理终结。

　　申请人请求：

　　请求本局依法撤销《物业管理区域备案回执》（海建物业区域备案〔2020〕****号）。

　　申请人称：

　　申请人为****花园住宅小区业主。申请人于2020年7月15日与522名住宅小区业主代表联名致函被申请人，表达了对物业管理区域划分的意见：即要求被申请人将****花园住宅小区确定为独立的物业管理区域。

　　被申请人于2020年8月5日作出《关于撤销****花园物业管理区域备案回执的决定书》，之后又于2020年9月2日发出《物业管理区域备案回执》，并于2020年11月5日才告知申请人等住宅小区的业主。该物业管理区域四至为：东：**西街；西：**路；南：**路；北：***马路，实际包含了住宅小区和公寓小区两个使用性质完全不同、设施设备完全分开的区域。

　　在****花园物业管理区域划分出现争议的情况下，被申请人并未依法依规将拟登记备案的物业管理区域四至范围，向涉案管理区域的广大业主进行充分公示，并于2020年9月2日罔顾争议事实强行认定****花园物业管理区域四至范围并作出《备案回执》。被申请人上述行为完全违背了申请人等522名住宅小区业主代表在 2020年7月15日向被申请人反映的民意，违反了《广东省物业管理条例》第七条第3款的明文规定及《广州市物业管理暂行办法》和即将实施的《广州市物业管理条例》有关物业管理区域划分的立法原意。

　　被申请人于2020年10月27日向申请人等业主发出《关于****花园有关问题答复书》（注此文落款时间为2020年10月27日，实际寄出时间为2020年10月30日，业主代表收到时间为2020年11月3日），从《答复书》中申请人才知道****花园小区已经确定物业管理区域。被申请人在明知申请人和广大业主请求解决争议期间，不按相关法律法规规定征求相关业主意见，不公示，强行作出《备案回执》的行政行为，严重损害了申请人和广大业主要求在涉案区域依法成立业主大会等合法权益。

　　根据以上事实，申请人认为被申请人行为违反了2019年4月2日广州市住房和城乡建设局、中共广州市委组织部、中共广州市委政法委员会联合下发的《关于全面加强业主组织建设规范业主组织行为的通知》第三条第3款明确规定，对物业管理区域划分争议较大的，区住房建设部门应当提出划定物业管理区域的初步意见，并将拟划定的物业管理区域四至范围和附图向区域范围内的业主公示。公示期间，对划定的物业管理区域无异议或者异议不成立的，公示期满后由区住房建设部门发出备案回执；公示期间，对划定的物业管理区域有异议的，区住房建设部门应当征求区规划行政管理部门、街道办事处（镇政府）、相关业主的意见后确定物业管理区域，发出备案回执。

　　综上所述，申请人认为被申请人作出《备案回执》前应该向业主公示而并未公示，剥夺了申请人和广大业主依法提出异议的权利，涉嫌程序严重违法。请贵局依法支持申请人的复议请求。

　　被申请人称：

　　一、被申请人出具《物业管理区域备案回执》程序合法

　　《广东省物业管理条例》第七条第一款规定：“物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。”和第八条第一款规定：“新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。”

　　2011年9月7日，**房地产（集团）股份有限公司（以下简称“**房地产公司”）向原广州市国土资源和房屋管理局递交《关于物业管理区域备案的申请报告》等物业管理区域备案资料。

　　2011年9月15日，原广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第四管理处（以下简称“第四管理处”）向**房地产公司出具《广州市海珠区物业管理区域备案回执》。该物业管理区域备案共包含****花园（地块一）、**广场（地块十）、**新村（地块十一）等13个地块。

　　为规范物业管理区域备案工作，根据《物业管理条例》《广东省物业管理条例》和《广州市物业管理暂行办法》及有关规定，被申请人（原海珠区住房和建设水务局，于2019年更名为海珠区住房和建设局）于2017年9月21日向辖内物业服务企业发出《海珠区住房和建设水务局关于印发〈海珠区住房和建设水务局物业管理区域备案工作指引〉的通知》，要求物业服务企业根据建设用地规划许可证确定的红线范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域，依法到原海珠区住房和建设水务局授权委托的房管所办理物业管理区域备案。对于部分以第四管理处出具的物业管理区域，被申请人予以重新办理物业管理区域备案。

　　鉴于第四管理处并非海珠区房地产行政主管部门，不具备出具****花园《广州市海珠区物业管理区域备案回执》的主体资格。为维护业主的合法权益，被申请人于2020年8月5日向**房地产公司出具《海珠区住房和建设局关于撤销****花园物业管理区域备案回执的决定书》，撤销第四管理处2011年9月15日出具的《广州市海珠区物业管理区域备案回执》。

　　同时，《广东省物业管理条例》第八条第二款规定：“已经实施物业管理的区域，由物业服务企业向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。”2020年8月5日，被申请人向**物业服务股份有限公司（以下简称“**物业公司”）发出《海珠区住房和建设局关于办理****花园等项目物业管理区域备案的告知书》，要求**物业公司办理****花园等项目物业管理区域备案。鉴此，被申请人依据**物业公司的申请，结合****花园（地块一）国有土地使用证、共用设施设备、社区建设、小区道路和绿化等因素出具《物业管理区域备案回执》的程序合法。

　　二、被申请人出具《物业管理区域备案回执》事实清楚、依据充分

　　根据《海珠区住房和建设局关于办理****花园等项目物业管理区域备案的告知书》要求，**物业公司于2020年8月7日向被申请人递交****花园（地块一）有关资料办理物业管理区域备案。

　　《广州市住房和城乡建设局 中共广州市委组织部 中共广州市委政法委员会关于全面加强业主组织建设规范业主组织行为的通知》第三点“工作措施”第3条规定:“建设单位、物业服务企业划定的物业管理区域不合理的，区住房和建设部门应当按照《广州市物业管理暂行办法》第十一条第二款规定提出相应处理意见……”《广州市物业管理暂行办法》第十一条第二款规定：“建设单位、物业服务企业以及街道办事处、镇人民政府划定或者确定物业管理区域不合理的，区分局应当自收到备案资料之日起5个工作日内提出意见。”

　　2020年8月19日，被申请人组织**房地产公司和**物业公司召开会议，了解**房地产公司和**物业公司关于****花园物业管理划分的意见。**房地产公司和**物业公司均表示，****花园的物业管理用房、垃圾站、人防车库等设施由住宅和公寓业主共同使用。

　　2020年8月24日，**物业公司向被申请人提交的《****花园设备设施情况报告》和《**花园社区建设情况报告》，《****花园设备设施情况报告》显示，物业管理用房、消防喷淋系统、弱电系统等共25项设施设备由住宅和公寓业主共同使用。

　　为进一步了解共用设施设备情况，被申请人于2020年8月26日组织**房地产公司和**物业公司进行现场核查。经核查，小区物业管理用房位于**路9号（公寓区域），小区消防视频监控中心位于****7栋（住宅区域）负一层，中央会所位于****19栋（住宅区域）首层和负一层，弱电系统、供电系统、消防风井互相连通（总机设置在住宅区域）；地下车库位于住宅和公寓相互连通的负一层（存在住宅业主购买公寓区域车位或公寓业主购买住宅区域车位的情况），住宅区域与公寓区域均设有出入口；上述设施设备均由住宅和公寓业主共同使用。

　　2020年8月27日和9月2日，**房地产公司分别向被申请人提交****花园（地块一）《国有土地使用证》、《不动产权证》、《建设用地批准书》及宗地图和《****花园设备设施情况报告》，进一步明晰****花园（地块一）为一个物业管理区域。

　　基于此，被申请人根据《广州市物业管理暂行办法》第十一条规定，于2020年9月2日向**物业公司出具《物业管理区域备案回执》，事实清楚、依据充分。

　　三、被申请人主动公开《物业管理区域备案回执》，并未剥夺申请人提出异议的权利

　　《广州市住房和城乡建设局 中共广州市委组织部 中共广州市委政法委员会关于全面加强业主组织建设规范业主组织行为的通知》第三点“工作措施”第2条规定：“……区住房建设部门应当督促建设单位、物业服务企业按照《广州市物业管理暂行办法》（广州市政府令第158号）第十一条至第十五条规定办理物业管理区域备案，依法出具备案回执，并及时告知街道办事处（镇政府），同时在区住房建设部门网站主动公开……”

　　根据上述规定，被申请人已于2020年9月11日将依法出具备案回执的情况告知**街道办事处。2020年11月5日，被申请人在海珠区住房和建设局政府信息公开网站上公示《物业管理区域备案回执》。对于公示《物业管理区域备案回执》的具体时间或期限，目前暂无相关法律法规明确。

　　另外，根据《中华人民共和国行政复议法》第九条和《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定，系公民、法人或者其他组织自知道或者应当知道作出行政行为之日起计算行政复议或行政诉讼时效，而非被申请人作出该行政行为之日起计算，被申请人公示《物业管理区域备案回执》的行为并未剥夺申请人提出异议的权利。

　　四、被申请人采取多项措施向业主沟通解释****花园物业管理区域划分的依据，引导业主合理合法表达诉求

　　对于部分业主对被申请人出具的《物业管理区域备案回执》提出异议，要求分割****花园物业管理区域的问题，被申请人分别于2020年11月10日、11月11日、11月12日以及12月18日会同本局、**街道办事处等部门组织业主召开座谈会，向业主沟通解释****花园物业管理区域划分的依据并进行政策法规宣传。

　　同时，被申请人于2020年12月24日出具《海珠区住房和建设局关于****花园物业管理区域有关情况说明》并在小区进行公示，告知业主****花园物业管理区域现状，指引业主按照《广州市物业管理条例》第十一条和第十四条规定,由****花园百分之二十以上的业主将****花园住宅与公寓共用的设施设备（包括物业管理用房、消防监控中心、消防风机风井、消防温感系统、弱电系统）、共用道路（晖悦三街）、地下车库以及小区绿化景观等形成书面调整方案并向被申请人提出。被申请人自收到调整方案之日起三十日内予以答复，并依职能指导物业管理委员会或者居民委员会组织物业服务区域内全体业主投票表决。

　　综上所述，被申请人作出《物业管理区域备案回执》程序合法、事实清楚、依据充分，符合相关法律法规规定。请本局对被申请人作出的《物业管理区域备案回执》（海建物业区域备案〔2020〕****号）依法予以维持。

　　第三人称：

　　一、程序上，该备案申请是第三人依据《告知书》提交，最终备案结果由被申请人依法进行确认

　　《广东省物业管理条例》第八条第二款规定:“已经实施物业管理的区域，由物业服务企业向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。”根据上述规定，对****小区作出《物业管理区域备案回执》，属于行政确认行为，是被申请人的职责。

　　2020年8月5日，因****花园522户住宅业主联名向被申请人提出申请，要求将****花园独立设为一个物业管理区域，被申请人应上述业主的要求撤销了广州市国土资源局和房屋管理局海珠区分局第四管理处于2011年的区域备案结果,并向第三人发出《关于办理****花园等项目物业管理区域备案的告知书》(下称“《备案通知》”)，要求第三人办理****花园项目物业管理区域备案。

　　第三人收到被申请人发来的《备案通知》后，根据被申请人的要求，结合现场实际情况，组织了相应的备案资料向被申请人提交。被申请人收到第三人提交的备案资料后，2020年8月26日前往****小区对共有设施的情况进行核查。

　　2020年9月2日向第三人出具《物业管理区域备案回执》，确定****小区为一个物业管理区域。

　　在《物业管理区域备案回执》的出具过程中，第三人仅是依据被申请人的《备案通知》要求，向被申请人提交****小区的相关备案资料，最终是否将****小区确认一个物业管理区域，是被申请人的职责范围，决定权在被申请人。

　　二、实体上，该备案申请是被申请人在综合考虑****花园的设备设施情况、国有土地使用证登记等相关情况后作出的，第三人认为该备案结果符合客观事实情况

　　《广东省物业管理条例》第七条规定:“物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。”根据上述规定，对于一个物业项目是否能够划分为多个物业管理区域,前提是其配套设施设备能够分割、独立使用。不满足此前提的，该物业项目应当划定为一个物业管理区域。

　　为查明小区具体情况，被申请人通知第三人在备案资料中提交《国有土地使用证》《不动产权证》《建设用地批准书》《设备设施情况报告》的与****小区有关的材料，并于2020年8月19日前往****小区进行实地调查。

　　被申请人经过审阅相关资料及实地考察，得出的结论是****小区配套设施设备不能够分割、独立使用，遂作出公寓及住宅同归一个物业管理区域的行政确认。第三人认为被申请人的上述行政确认，是符合客观事实情况的。

　　本局查明：

　　2011年9月15日，原广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第四管理处（以下简称“第四管理处”）向**房地产（集团）股份有限公司（现名为“**发展控股集团股份有限公司”，以下简称“**房地产公司”）出具《广州市海珠区物业管理区域备案回执》，对**房地产公司报送的位于海珠区***路**岛北部，西起**塔公园，北至**路****花园的管理区域材料给予备案。

　　2020年7月14日，****花园住宅区域522户业主向被申请人发出《关于要求**住宅小区单独成立业委会的函》，要求****花园住宅区域单独划分物业管理区域，并附上联名业主签名表。

　　2020年8月5日，被申请人作出《海珠区住房和建设局关于撤销****花园物业管理区域备案回执的决定书》，认为第四管理处不具备出具《广州市海珠区物业管理区域备案回执》主体资格，决定撤销第四管理处出具的《广州市海珠区物业管理区域备案回执》。同日，被申请人向第三人作出《海珠区住房和建设局关于办理****花园等项目物业管理区域备案的告知书》，载明：鉴于****花园、**新村、******公寓、****广场、****广场、****广场、**广场等物业管理项目均由第三人提供物业服务，请第三人依法办理上述项目的物业管理区域备案。

　　2020年8月7日，第三人向被申请人申请办理物业管理区域备案，将已经实施物业管理但未办理物业管理区域备案手续的****花园划定为一个物业管理区域，并递交《广州市海珠区物业管理区域备案申报表》《物业服务企业资质证书》《****花园前期物业服务合同》《关于申请**村改造项目地块规划条件的复函》（穗规函〔2009〕***）、《建设用地规划许可证》（穗规地证〔2010〕**号）及附图、《**花园物业管理用房》《关于****花园命名的批复》（穗府地名〔2011〕***号）、《**·**总规划平面图》等材料。其中，《广州市海珠区物业管理区域备案申报表》中物业管理区域基本情况载明：项目名称（标准地名）为****花园；坐落地点为海珠区**路9号；四至范围为东至**西街，西至**路，南至**路，北至**新马路；项目建设单位名称为**房地产（集团）股份有限公司；物业服务企业名称为**物业服务股份有限公司；项目占地面积237672m²；物业总建筑面积为840593.08m²。

　　2020年8月24日，**物业公司广州分公司作出《****花园设备设施情况报告》，确认****花园住宅和公寓区域在同一红线规划内，供电系统、供水系统、弱电系统、消防系统、水景池为独立设备设施，其中弱电系统、消防系统、水景池存在共用情况；幼儿园、公共厕所、生鲜超市、邮政所、卫生服务站、社区服务中心、老人服务站、居委会、文化站、物业办公房、住宅1栋会所（居民健身设施）、住宅19栋会所（居民健身设施、文化室）、公共大堂、垃圾收集站、监控中心、路灯、公共大堂水景池、住宅19栋会所水景池、公寓西二门水景、消防风机风井公用、消防温感和喷淋末端试水重叠、弱电系统光纤及桥架共用等共25项设施设备由住宅和公寓区域业主共同使用。**房地产公司于2020年9月4日亦作出《****花园设备设施情况报告》，与上述内容一致。

　　2020年8月27日和9月2日，**房地产公司分别向被申请人提交《国有土地使用证》〔穗府国用（2011）第*******号〕、《不动产权证书》〔粤（2019）广州市不动产权第*******号〕及宗地图、《建设用地批准书》（穗国土建用字〔2011〕***号）。

　　2020年9月2日，被申请人向第三人出具《物业管理区域备案回执》（海建物业区域备案〔2020〕****号），备案主要内容如下：1.物业类型：混合型；2.物业总建筑面积：840593.08m²；3.物业四至范围：东至**西街，西至**路，南至**路，北至**新马路。2020年11月5日，被申请人在广州市海珠区住房和建设局政府信息公开网站上公示《物业管理区域备案回执》。

　　2020年12月28日，申请人不服被申请人于2020年9月2日作出的《物业管理区域备案回执》（海建物业区域备案〔2020〕****号），向本局提出行政复议。

　　因申请人向本局提出听证要求，为进一步调查案情，核实有关证据，本局于2021年10月25日召开听证会，申请人吴**及其委托代理人李**，申请人梁**、喻**（当天缺席）及共同委托代理人广东国鼎律师事务所周**律师、苏**律师，申请人梁**，被申请人的工作人员张**，程**，张**依法参加本次听证会。听证会上本局充分听取了申请人、被申请人的意见，并于同日制作了行政复议听证笔录。

　　2021年10月28日、11月1日，申请人向本局提交落款时间为2021年3月11日的《授权委托书》，并附《委托人签名表》、身份证复印件、房产证复印件。该《授权委托书》载明，受委托人为朱*、王**、喻**、吴**、夏**，委托事项：因委托人需在海珠区****花园住宅小区申请划定为独立的物业服务区域事项，鉴于委托人人数较多，为确保谈判、调解、诉讼活动的顺利进行，经充分协商，决定共同授权委托吴**、朱*、喻**、王**、夏**代表上述委托人代为处理相关事项，授权内容包括但不限于：1.进行相关事实调查、收集相关证据，代为提交与签收材料文书；2.代为申请相关的政府信息公开、代为与政府机关或企业进行沟通谈判，代为参加政府组织的听证会、座谈会；3.代为聘请并协助律师办案、代为提起并参与行政诉讼(代理权限为全权代理:代为调查取证、起诉出庭应诉、承认、放弃、变更诉讼请求、进行和解、撤诉、上诉、签收法律文书、申请执行等)等。委托人认可上述受委托人所进行的上述有关事项的法律行为，并自愿承担相关法律责任。上列受委托人可以进行转委托，转委托授权内容与本委托授权内容一致。(附委托人签名页)”。申请人同时提供了733户业主的《产权面积统计表》，载明：产权面积共计182799.88 m²。

　　另查明，2010年1月7日，原广州市城市规划局颁发《建设用地规划许可证》（穗规地证〔2010〕11号），载明：用地单位为**房地产（集团）股份有限公司，用地项目为海珠区**村（城中村）全面改造项目。根据附图《广州市海珠区**村改造规划——建设用地规划红线示意图》显示，用地项目分为十三个地块，其中涉案“****花园”属项目地块一，用地性质为二类居住用地、商业金融业用地。

　　2011年10月18日，原广州市国土资源和房屋管理局颁发《建设用地批准书》（穗国土建用字〔2011〕181号），载明：用地单位为**房地产（集团）股份有限公司，建设项目名称为海珠区**村（城中村）全面改造项目地块一（二类居住用地、商业金融业用地），土地用途为城镇住宅用地、批发零售用地、商务金融用地。

　　2011年12月2日，广州市人民政府颁发《国有土地使用证》〔穗府国用（2011）第*****号〕，载明：土地使用权人为**房地产（集团）股份有限公司，座落海珠区新港东路（**村）地块一地段，地类用途为批发零售用地、商务金融用地、城镇住宅用地。

　　2019年10月8日，原广州市国土资源和规划委员会颁发《不动产权证》〔粤（2019）广州市不动产权第*****号〕，载明：使用权人为**发展控股集团股份有限公司，座落海珠区**东路（**村）地块一地段，用途为批发零售用地、商务金融用地、城镇住宅用地，面积178914.81平方米。

　　再查明，****花园由住宅和公寓两部分组成，其中住宅共22栋1609户，公寓共8栋1727户。另经向广州市规划和自然资源局核实，截至2021年12月15日，****花园（含车位、商铺等）不动产登记的建筑总面积为705109.2652m²。

　　上述事实，有申请人与被申请人提交的证据和广州市规划和自然资源局提供的不动产登记查询资料予以证明，本局予以确认。

　　本局认为：

　　《中华人民共和国行政复议法》第二条规定：“公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益，向行政机关提出行政复议申请，行政机关受理行政复议申请、作出行政复议决定，适用本法。”《中华人民共和国行政复议法实施条例》第二十八条规定：“行政复议申请符合下列规定的，应当予以受理：……（二）申请人与具体行政行为有利害关系；……”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第十八条规定：“业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。业主委员会不起诉的，专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼。”

　　本案中，申请人以被申请人作出的《物业管理区域备案回执》损害了业主合法权益为由，请求撤销《物业管理区域备案回执》。由于本案被复议的行政行为系被申请人针对第三人提交的****花园物业管理区域备案申请所作出的备案行为，该备案行为的法律效果涉及业主共有利益，应由****花园物业管理区域内的业主委员会或者专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主申请行政复议。申请人并未提供证据证明其已取得业主委员会或专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主的授权委托，主体不适格，故申请人提起的行政复议申请不符合法定受理条件，依法应予以驳回。

　　本局决定：

　　根据《中华人民共和国行政复议法实施条例》第四十八条第一款第二项的规定，驳回复议申请人的行政复议申请。

　　申请人如不服本局的复议决定，可在收到本《行政复议决定书》之日起15日内，向有管辖权的人民法院提起行政诉讼。

　　广州市住房和城乡建设局

　　2021年12月21日